Quando vuoi comprare un immobile, sia per uso personale sia per investimento, devi ovviamente firmare un contratto di compravendita. Per non correre rischi, la legge ti dà l’opportunità di sottoscriverlo in due fasi:

• La firma del preliminare.

• La firma del contratto definitivo.

Trovandomi da anni ad investire in immobili di varie tipologie, le due fasi sono diventate per me una prassi consolidata, quindi procedo sempre con la sottoscrizione di un preliminare e poi con quella del definitivo.

Questo accade ogni volta che non voglio perdere un ottimo affare e ho bisogno di un po’ di tempo per cercare un finanziamento quanto più conveniente. Io e l’acquirente, quindi, ci obblighiamo reciprocamente alla compravendita, fissando un termine per la firma definitiva e dietro il versamento di una caparra.

I rischi di un preliminare di vendita

Tuttavia, anche se si procede alla firma del preliminare, si tratta di un contratto che nasconde delle insidie per il compratore. A dire il vero, non ho mai avuto problemi di questo genere, ma potrebbero sempre capitare e se stai per concludere un acquisto devi tutelarti.

I rischi, in questo caso, sono quattro:

1. Il venditore, dopo la firma del preliminare, potrebbe vendere l’immobile ad altri o costituire un usufrutto.

2. Il venditore potrebbe iscrivere un’ipoteca sul tuo futuro immobile, magari per situazioni debitorie insolute.

3.il venditore potrebbe vendersi l’immobile a tua insaputa

4.il venditore potrebbe subire un esecuzione forzata semmai per debiti che non erano stati evidenziati nelle visure, per esempio cambiali e-o assegni

Ti rendi conto che queste eventualità ti farebbero sfumare l’affare? Tra l’altro, non potresti nemmeno chiedere al tribunale di annullarle, ma solo di ottenere un risarcimento del danno.

Trascrivi il preliminare e non corri nessun rischio nel comprare un immobile

Per impedire che i tuoi diritti nel comprare un immobile siano limitati o annullati da qualunque azione del venditore, sia essa un’ipoteca, un usufrutto o la vendita ad altri, hai come arma di difesa la trascrizione del preliminare.

Se, infatti, ti rivolgi a un notaio e fai trascrivere il tuo contratto preliminare nei registri immobiliari, gli effetti del contratto definitivo vengono tradotti nel preliminare. In sintesi, firmi un preliminare, lo trascrivi e lo trasformi così in un contratto definitivo, scongiurando il rischio di perdere l’immobile.

Per far valere queste tutele, ricorda, però, che la trascrizione del contratto definitivo va fatta entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

E c’è di più! Il motivo per il quale ti consiglio, anzi quasi ti obbligo a trascrivere il preliminare di vendita, è che hai la priorità sugli altri creditori, nel caso in cui l’immobile che vuoi comprare dovesse andare all’asta.

Quando è assolutamente necessaria la trascrizione del preliminare

Ora, se stai pensando di fare un investimento immobiliare, ricorda che la trascrizione del preliminare è assolutamente necessaria per tutelarti quando:

• Esiste un forte rischio di insolvenza del debitore, per cui va da sé che i creditori procederanno a un pignoramento.

• Come caparra ti viene chiesta una somma piuttosto alta.

• Tra la data del preliminare e quella del definitivo c’è un lasso di tempo abbastanza ampio.

Non dimenticare un dettaglio importante quando vuoi comprare un immobile: per tutte le compravendite immobiliari affidati sempre alle competenze di un notaio, perché la sua professionalità è sinonimo di intervento legale, imparzialità e correttezza.

E tu hai mai firmato un preliminare di vendita correndo questi rischi? Dammi la tua opinione e fammi sapere come li hai evitati.

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Buona Vita,
Antonio Leone