Stamane passeggiando per la mia splendida città ho incontrato un mio vecchio amico e ci siamo fermati a parlare della nostra passione e professione.

Entrambi siamo sul pezzo ed a conoscenza delle operazioni più interessanti e profittevoli del momento, quel capannone, quell’attico al centro, quel locale commerciale che a momenti andrà in asta…

La sua visione del business è cambiata negli ultimi anni e ne abbiamo parlato molto anche in altre occasioni, in particolare lui come me guardava 10 anni fa ad operazioni “mordi e fuggi”, puro flipping per accrescere velocemente il capitale e continuare a comprare e vendere spasmodicamente.

Per approfondire ho scritto un articolo >>> Vuoi guadagnare con gli immobili? Puoi farlo con il Flipping!

In realtà era molto facile per tutti, lo ricordo bene, mentre compravi semmai in asta ed attendevi il decreto di trasferimento semmai il valore del tuo immobile saliva e tu guadagnavi anche di più di quello che avevi previsto nel tuo BP prima di fare l’operazione.

Era cosi semplice, lo ammetto, che chi aveva un minimo di “pelo sullo stomaco” si è arricchito velocemente e in modo anche spregiudicato. Era facile fare leva bancaria, andavi in banca anche con soli 100.000 euro di tuo capitale ed ottenevi leva anche 1 a 5.

Quindi andavi a leva ad acquistare e rivendere e potevi usare la tua cassa che si era magicamente moltiplicata ed arrivata da 100 a 500, ti sentivi invincibile e sembrava quasi impossibile sbagliare con le nozioni che avevi.

Era propio quello che aveva vissuto il mio amico e che lo ha portato oggi ad avere un cospicuo capitale investito in immobili a reddito. Ed proprio in questo modo che si è salvato Mimmo, il mio amico, perchè ad un certo punto le banche gli hanno richiesto il rientro dei capitali prestati e lui non è stato in grado di restituire perchè il mercato non c’era più. Si è trovato in soli tre anni nel doversi reinventare un modello di business che fino a quel momento sembrava ideale.  

Ad oggi sta ottenendo dalle banche la restituzione degli enormi interessi che aveva pagato in quegli anni ed ha riconvertito il suo modello di business affittando capannoni ai cinesi. Perchè lo ha fatto e perchè ne dobbiamo prendere esempio per capire dove andranno i nostri affari.

La sua scelta è stata naturale e dettata dalla esigenza di dimostrare la liquidità di cassa alle banche e chiaramente per continuare anche a vivere.

Chi ci supporta negli investimenti, in particolare le banche, vogliono vedere un flusso di cassa costante, come se fossimo dei salumieri, ogni giorno vorrebbero che aprissimo il cassetto della nostra cassa in negozio ed andremmo in banca a versare.

Chiaramente nell’immobiliare non è possibile e non lo sarà mai se non attueremo una nuova strategia, altrimenti non sarai “Mai Un Investitore Immobiliare”.

La strategia che sto applicando con i miei soci ed i miei studenti verte in una direzione che prevedere un mix di investimenti ed è focalizzata chiaramente nel comprare a sconto, ma non solo.

Con le nuove leggi è diventato particolarmente conveniente comprare alle aste, sconti considerevoli e tassazione quasi nulla, e quindi queste normative hanno riavvicinato il pubblico “utente finale” che si va a scannare ogni giorno superando molte volte il valore di mercato stesso dell’immobile pignorato.

Ultimamente ho saputo che alcune vendite le stanno celebrando in sale riunioni di hotel visto l’enorme partecipazione alle stesse, non bastano più le sale riunioni dei delegati alle vendite.

Ecco perchè ci dobbiamo differenziare e dobbiamo tendere ad acquistare solo “gioielli” che lo diventeranno nelle nostre mani.

Un mio corsista per esempio si è specializzato nell’acquisto di villette che hanno seri problemi d’umidità, e che per inesperienza sul costo della ristrutturazione, allontana la massa.

Le quote d’immobili, non le piene proprietà, sono le più interessanti ma anche le più difficili da trovare e gestire, ma possono portarci un ROI anche del 700% se gestite bene. 

Gli acquisti a saldo e stralcio sono il futuro, solo tu partecipi a quel gioco e non solo tu, se sei capace, ne beneficerai dei frutti, ma anche le banche ed il debitore. Si attiva quindi un meccanismo anche sociale di acquisto etico e consapevole.

Ecco dove sta andando il mio mercato e degli operatori che hanno compreso che le solo aste prezzo “ottimo” non avranno futuro almeno per noi che ogni giorno siamo sul pezzo e che inconsciamente, forse, volgiamo migliorare le nostre città.

E’ facile, lo possiamo fare da soli?

Chiaramente no e non lo sarà mai, ancor di più oggi che andiamo verso una economia condivisa verso l’utilizzo di piattaforme FinTech e di condivisione di capitali e risorse. Il gruppo vincerà sempre di più come per esempio sta avvenendo in un operazione a cui sto partecipando a Milano con tanti altri soci.

Un mio ultimo consiglio se non hai capito fino in fondo ciò che ho scritto lascia stare Non sarai mai un Investitore Immobiliare ma un Padrone di casa, come lo era mio nonno, ma intanto il mondo è cambiato e domani cambierà di nuovo.

Buona Vita 

Antonio Leone