Comprare l’immobile sbagliato da mettere a reddito è l’incubo di ogni investitore!

È un errore che può rivelarsi fatale per la tua attività immobiliare, perché si traduce in una qualcosa di estremamente stressante, costoso e dannoso per il tuo benessere finanziario e psicofisico.

Come si fa a scegliere la proprietà da acquistare?

Guardati intorno, lì fuori ci sono centinaia di occasioni, villette a schiera, appartamenti, condomini, locali commerciali, collocati al centro o sulla cinta esterna della città, con garage o giardino, e tanto altro, ciascuno con caratteristiche ben precise e diverse tra loro.

Cosa bisogna preferire e cosa evitare?

Considera che quello che scrivo è frutto della mia esperienza e che ho visto applicare a tanti investitori. Fai le giuste valutazioni tenendo sempre presenti soltanto le TUE particolari esigenze e i TUOI obiettivi di business. Scegli di acquistare sulla base di quanto vuoi ottenere dall’immobile stesso.

Innanzitutto, voglio iniziare dicendoti ciò che ripeto sempre ai miei corsisti:

l’unico valore che conta per un immobile è il valore di mercato.

Per fare una stima di quanto potrai ricavare da un investimento immobiliare, devi guardare all’immobile con distacco e obiettività, non affidarti al valore emotivo che un immobile può darti, l’immobile deve costituire un valore economico, devi saper valutare ciò che può renderti al momento della sua rivendita.

Non scegliere l’immobile che piace a te, ma quello che potrebbe piacere ad un pubblico più ampio possibile. Questo è valido sia se fai flipping, perché riesci a rivenderlo velocemente, sia per metterlo a reddito, perché ti permette di trovare l’inquilino in tempi ridotti.

Per approfondire trovi qui un mio articolo >>> Come applicare la formula del 3x per scegliere il tuo inquilino!

Ma quali sono gli aspetti che le persone preferiscono di un immobile?

• Il numero dei vani: se acquisti un bilocale, difficilmente avrai un inquilino che resti in affitto stabilmente, perché prima o poi le sue esigenze personali cambieranno. Potrebbe essere trasferito per lavoro, o decidere di sposarsi e avere dei figli, e di conseguenza traslocare in uno spazio più ampio. Le dimensioni dell’immobile che acquisti determina la tipologia di inquilino che metterai a contratto. Mentre per un bilocale avrai un turn over frequente di professionisti single, un trilocale attrae famiglie di tre o quattro componenti che tenderanno a risiedervi in maniera più stabile e radicata. Fai attenzione. Se mi permetti un consiglio, non acquistare immobili con vani superiori ai quattro, perché sono più difficili da affittare. Interessano a nuclei familiari più grandi e la rata che devi richiedere sarà più alta se vuoi sostenere tutte le spese dell’immobile e avere un flusso di cassa positivo. In generale è meglio se opti per un tre o quattro vani, per il quale c’è una domanda più nutrita.
• L’età dell’immobile: Per comprare a sconto, potresti preferire un immobile vecchio da rimettere a nuovo. Molte volte si rivela una mossa astuta, perché grazie a una spesa contenuta riesci a effettuare delle migliorie che possono far crescere il valore di un immobile anche del 30-40%. Altre volte però un immobile vecchio nasconde delle problematiche, che non emergono dal sopralluogo. Ad esempio puoi scoprire solo dopo aver acquistato che c’è un problema idraulico alle tubature. Ripararle comporta un costo molto alto e la spesa totale per l’immobile sarà superiore a quella che avevi preventivato. Inoltre uno stabile vecchio solitamente ha anche un sistema energetico meno efficiente e ciò si traduce in utenze più salate che possono scoraggiare i potenziali inquilini.
• Esigenze di spazio delle persone: Una casa fornita di garage o posto auto viene preferita da coloro che cercano una dimora stabile, perché hanno bisogno di un posto dove tenere al sicuro la proprio auto o accumulare le proprie cose. Un bilocale senza garage o posto auto andrà bene invece per inquilini che hanno esigenze abitative di breve periodo.
• Il quartiere: Non sottovalutare l’importanza di buone scuole, palestre, collegamento coi mezzi pubblici, supermercati. C’è poi da considerare il tasso di criminalità, la vicinanza a punti di interesse importanti come poli lavorativi o università. Potrai così capire chi saranno i potenziali inquilini con cui avrai a che fare.

Acquista l’immobile in luoghi appetibili e vedrai che non resterà mai sfitto!

Buona Vita

Antonio Leone