«Tutti commettono errori. È per questo che c’è una gomma per ogni matita».

Recita un proverbio giapponese che ho letto in un libro.

Gli errori che puoi commettere nell’immobiliare, specie quando hai poca esperienza e sei ai tuoi primi investimenti, sono davvero tanti.

Alcuni sono più rischiosi di altri, alcuni sono inevitabili per il tuo processo di crescita, altri ancora invece possono essere evitati, applicando qualche buon consiglio.

Nei miei corsi e su Facebook, interagendo con gli amici del Club Investitori Immobiliari per iscriverti gratuitamente vai Qui, emergono tanti passi falsi che impediscono a un imprenditore di investire in immobili con efficacia. In questo post raccolgo gli errori più comuni, in un ambito circoscritto come l’acquisto di immobili a reddito, e ti racconto come evitarli.

Prima di mostrarteli, partiamo dall’errore da correggere più in fretta:

“Non commettere mai due volte lo stesso errore!”

A volte per superficialità, o per troppa fiducia in te stesso, può capitarti di chiuderti nella tua zona di comfort e ripetere meccanicamente cose che hai già fatto e si sono dimostrate fallimentari. Sapere individuare i tuoi errori passati e  ammetterli, è un passo fondamentale per raggiungere obiettivi di successo e fare dell’immobiliare il tuo lavoro principale.

1- Ti piace l’immobile? Allora, è quello sbagliato

Quando vuoi mettere un immobile a reddito la scelta dell’appartamento, come sai, è la fase più complessa. All’inizio, specie quando hai poca esperienza, ti capiterà di innamorarti di un immobile e di volerlo a tutti i costi.

Il tuo attaccamento, se non hai fatto le dovute valutazioni, sarà più emotivo. Magari l’immobile non piace solo a te, ma a tua moglie o alla tua fidanzata e, oltre al tuo condizionamento, avrai quello degli altri.

Eppure il cash flow che puoi generare da un immobile non risponde a logiche emotive, ma a freddi numeri che dovrai essere bravo a calcolare. Ciò che scegli  di acquistare deve garantirti i massimi risultati in termine di rendita. Altrimenti, diventa un costo e ti ritroverai dopo un anno a spenderci molto di più di quanto pensavi di guadagnarci.

Il “cuore” nel business immobiliare devi mettercelo altrove, nell’impegno di tutti i giorni nella voglia di superare problemi e ostacoli, non certo nelle scelte, dove dovrai estraniarti dal resto e far parlare numeri e dati.

2- Quando sbagli  a calcolare il cash flow

La scelta è legata poi al cash flow che quell’immobile può generare. Calcolarlo bene fa la differenza tra chi è bravo nell’acquisto di un immobile a reddito e chi invece non lo è. Un esempio ti farà capire meglio quanto è facile sbagliare il calcolo del cash flow. Supponiamo che per acquistare un immobile con la leva bancaria dovrai pagare all’istituto di credito 700 euro al mese. E supponiamo che riesci a mettere l’immobile a reddito per 900 euro/mese.

Quale sarà allora il tuo cash flow? Facendo un rapido calcolo potresti dedurre che il tuo cash flow è di 200 euro. Niente di più sbagliato! Non hai considerato, semmai, tutte le spese che dovrai gestire, le tasse, assicurazioni, riparazioni, manutenzioni ecc. La voce relativa alla “manutenzione”, è quella che potrebbe pesare di più. Una buona regola è sottrarre una percentuale dal cash flow che hai calcolato, tra il 5 e il 15%, da destinare ai costi di riparazione, in modo da non trovarti impreparato.

Se vuoi approfondire l’argomento, nel capitolo 6 del mio secondo libro, Compra Case e Vivi di Rendita, racconto due semplici modi per calcolare il cash flow potenziale del tuo investimento, la regola del 50% e il test dell’1%.

3- Segui i trend senza stravolgere tutto

Proprio in questi giorni, mi ha contatto un mio corsista che di recente si è occupato di mettere un immobile a reddito, per un locale ad uso commerciale. Girando per agenzie, ha potuto ascoltare le lamentele degli agenti immobiliari: non esistono più nelle grandi città turistiche immobili da destinare a locazioni normali.

Questo succede perché tantissimi investitori si sono lanciati nel business degli affitti di brevi periodi e stanno trasformando appartamenti in b&b.

Quello degli affitti brevi è un business che cresce con una velocità incredibile e ignorarlo sarebbe da folli. Eppure, l’errore che vedo fare a molti è quello di stravolgere l’appartamento tanto da renderlo impossibile da affittare in futuro a una persona fisica per locazioni lunghe, come per un contratto 4+4.

Va bene seguire un trend, ma è sbagliato non considerare che è una moda, che potrebbe finire negli anni e lasciarti nelle mani un appartamento che non potrai collocare facilmente sul mercato. Quindi Mai ristrutturare un’appartamento esclusivamente con l’obiettivo di locarlo a breve termine.

4- Chi fallisce nella pianificazione, pianifica il suo fallimento

La pianificazione per un investitore immobiliare è il fondamento del suo successo. Senza averla devi immaginarti di fare un viaggio, ma senza una mappa. Magari, vedrai posti bellissimi e ne uscirai arricchito, ma non avrai visto quello che davvero desideravi perché non sapevi come raggiungerlo.

Pianificare si traduce essenzialmente in tre attività diverse:

1. Stabilire i tuoi obiettivi
2. Capire come ti vedi da qui a 10 anni
3. Creare una road map credibile per raggiungerli

Io sono partito da una pianificazione, mi sono chiesto come potessi mettere immobili a reddito ed averli autoliquidanti. Un obiettivo ambizioso, ma come dicono i grandi imprenditori, “se vuoi puntare a raggiungere otto nella tua vita, devi provare ad arrivare a 10”.

Allora ho steso la mia road map: il primo anno avrei messo a reddito il primo immobile, nei restanti cinque anni, avrei conservato soldi per acquistare il mio secondo immobile, e avrei speso gli anni successivi per risparmiare e fare una grandissima operazione per ottenere il mio obiettivo iniziale. Chiaramente utilizzando la Leva.

Quella di pianificare è un’attività fondamentale. Quanta adrenalina può darti poi guardare il piano tra qualche anno, e vedere quanta strada hai fatto partendo da zero?

5- Mettere immobili a reddito: l’errore degli errori

Chiedere soldi per le tue prime operazioni è il lavoro più complesso che ti troverai a fare. Nel mio ultimo libro, Compra Case con i Soldi degli Altri ti racconto come ho fatto io agli inizi e quali sono oggi le nuove frontiere per chiedere soldi, come il crowdfunding immobiliare.

La prima leva che si sceglie di solito è quella bancaria e già qui si commettono molti errori. I 2 principali?

1. Chiedere un mutuo con scadenze troppo lunghe. Per esempio, oltre i 25 anni, calcolando gli interessi la casa diventerebbe poi un investimento troppo caro.
2. Fare un debito che è superiore al 30% rispetto alle tue entrate. D’altronde, la stessa Banca d’Italia consiglia che un finanziamento non debba superare il 35/40% del reddito di chi lo richiede.

E poi c’è un terzo errore che io consiglio di non commettere, quello di chiedere garanzie a genitori, amici o parenti. Se vuoi fare l’imprenditore immobiliare con successo devi imparare ad assumerti le tue responsabilità e non rischiare di trascinare altri nei tuoi problemi.

Ci sono altri errori che gli imprenditori immobiliari commettono? Dammi un tuo feedback e torneremo sull’argomento.

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Buona Vita 

Antonio Leone