Quella di comprare case senza soldi sembra a tanti un’utopia.

Nel  libro “Compra Case senza Soldi” racconto i miei primi passi nel mondo immobiliare, quando ero senza soldi per fare investimenti e di come sono passato dal fare il venditore porta a porta ad aprire poi una società immobiliare.

La mia vita è solo un esempio, ci sono storie di investitori immobiliari che come me hanno iniziato senza avere aiuti o sostegni.

Se sei tra quelli che credono sia impossibile comprare case senza soldi, oppure con investimenti minimi, vinci per un attimo i tuoi pregiudizi e studia le tecniche e le opportunità che l’immobiliare ti propone.

Se non sai da dove partire, inizia da quest’articolo nel quale ti parlo di cessione di compromesso e leva bancaria.

Comprare case senza soldi: la cessione di compromesso

Una delle regole del trading immobiliare, come della vita d’altronde, è che nessuno ti regala niente. Quindi sgombera il campo da qualsiasi dubbio: senza competenze e impegno, non si fa strada. La mancanza dei soldi va compensata con altre qualità, se non le possiedi, hai poche speranze di fare una grande operazione immobiliare con poco capitale o senza soldi.

Tra le opportunità che l’immobiliare offre c’è la cessione di compromesso. Ne hai mai sentito parlare?

In pratica, è una tecnica che ti consente di fare affari con gli immobili, senza doverli acquistare e diventarne il proprietario.

La cessione di compromesso avviene seguendo alcuni passaggi. Il primo è quello di andare alla caccia di un immobile con problemi. Quando parlo di problemi mi riferisco a pignoramenti, vincoli, necessità di ristrutturazioni o altro.

Una volta che hai individuato l’immobile ti accordi con il proprietario. In che modo? Lui ti concede il diritto di acquisto sulla sua proprietà, quella che è appunto chiamato “compromesso”.

Questa è la prima fase, nella quale se sei bravo, guadagni la fiducia del proprietario, che non deve essere, tuttavia, solo sulla parola, ma offerta per iscritto.

Fatto questo può passare alla seconda fase, che è anche la più delicata, quella della risoluzione dei problemi. Nel caso di un pignoramento, dovrai essere abile ad accordarti con i creditori secondo la tecnica che si chiama Saldo e Stralcio.

Se vuoi sapere di più sul Saldo e Stralcio, leggi “Come trovare un compratore perfetto in un Saldo e Stralcio.

Un’altra problematica molto comune riguarda la ristrutturazione dell’immobile: l’importante è che non si tratti di danni strutturali, altrimenti il gioco non vale la candela. Una volta fatto questo passo, vai a quello successivo, nel quale trovi un compratore interessato all’immobile al quale vendi il “diritto che hai acquisito”, il “compromesso”, appunto.

A quel punto puoi guadagnare quello che ti spetta per aver ceduto il diritto di acquisto, mentre il compratore finale paga l’immobile alla cifra stabilita insieme. In questo modo, hai un primo gruzzoletto dal quale partire per fare altre operazioni, sfruttando, per esempio, la leva bancaria, argomento che tratterò tra poco in questo articolo.

Ecco un esempio per  mostrarti come avviene questo tipo di operazione.

Protagonista è Marco, il proprietario di un immobile che desidera vendere. I motivi per cui vuole farlo possono essere diversi. Vediamo qualche opzione possibile:

• Marco ha una casa pignorata
• Sulla sua casa pende un’ipoteca
• Ci sono problemi di successione che non vuole affrontare
• Problemi di ristrutturazione

Una volta che hai fiutato l’affare ottieni da Marco un diritto sulla sua casa, senza acquistarla, con la cessione di compromesso, che viene detta anche preliminare.

All’interno del documento che compili è importante che stabilisci la possibilità che l’immobile possa essere ceduto a terzi.

Ora è la parte più delicata: la risoluzione dei problemi. Qui ci vogliono tutta la tua abilità di negoziatore e il tuo network di collaboratori (amici, avvocati, agenti immobiliari ecc.) per riuscire a trovare il modo più rapido per rimettere l’appartamento sul mercato.

L’ultima fase, è quella del compratore. Facendoti aiutare dall’agente immobiliare della zona (è il modo più immediato per trovare un compratore) ti imbatti in Francesco, la persona che è disposta a comprare l’appartamento.

Ecco come potrebbe essere l’operazione in numeri:

–  100mila euro: sono i soldi che Marco richiede per cedere il suo appartamento.

–  140mila euro: è la cifra che Francesco è disposto a pagare per la casa

–   40mila euro, è il tuo guadagno dall’operazione, la differenza tra 140 e 100.

La cessione di compromesso ti consente una serie di vantaggi:

1.  Non c’è la doppia tassazione, che ci sarebbe nel caso in cui tu diventassi proprietario dell’appartamento.
2. Limiti l’esborso di soldi, potresti chiudere l’operazione con spese minime di ristrutturazione, per esempio.
3. Non occorre un prestito in banca, il ricorso alla leva bancaria è fondamentale, come vedremo, ma devi sempre usarlo con il contagocce.

La cessione di compromesso è un argomento molto articolato e dovrai approfondirlo.

Guarda il mio video, “Cessione di Compromesso: perché tanto interesse?”

Comprare case senza soldi: la leva bancaria

Un altro modo per comprare case con un investimento minimo è il ricorso alla leva bancaria. Perché è una strategia che adoro? Per due motivi:

1.   Ti consente di acquistare immobili con una somma davvero contenuta
2.  Sarà l’inquilino stesso a cui affitterai l’immobile a pagare il debito che tu hai contratto con la banca.

Come nel caso della cessione di compromesso, l’uso della leva bancaria presuppone competenze e grande impegno. Ti racconto con un esempio come funziona un’operazione tipo realizzata con la leva bancaria, così che tu possa capire se è una soluzione che fa al caso tuo.

Immaginiamo che tu abbia individuato una proprietà che vuoi acquistare per 100mila euro. Vai in banca e grazie alle tue abilità ottieni un mutuo di 80mila euro.

Ora ti mancano solo 20mila euro che devi recuperare tra i tuoi risparmi, amici o familiari, per versare l’acconto più i costi di chiusura.

Così facendo, hai la possibilità di diventare proprietario di un immobile di 100mila euro, avendo investito di tasca tua solo 20mila euro.

Sì, ma c’è la rata del mutuo – mi dirai. Certo, solo che la fai pagare all’inquilino del tuo appartamento. Ecco come funziona questo tipo di operazione in uno schema.

–  100mila euro: valore appartamento

–   20mila euro: il tuo investimento

–   500 euro mensili: rata del mutuo

–  200 euro mensili: spese accessorie, tasse riparazioni.

Immagina allora di mettere a reddito l’immobile per una cifra di 800 euro, così da coprire il prestito, potendo contare, al contempo, di un cashflow positivo.

Il successo di un’operazione immobiliare con leva bancaria è legato a diverse variabili. La più importante è la tua capacità di calcolare bene qual è il cashflow che il tuo immobile può generare.

Il calcolo del cashflow è un’operazione molto delicata che richiede uno studio approfondito per verificare la fattibilità dell’operazione.

Supponiamo infatti che tu abbia fatto un’operazione con la leva bancaria e che tu debba pagare all’istituto di credito con cui hai stipulato il mutuo una cifra di 700 euro mensili. Immaginiamo ancora che tu riesca a mettere l’immobile a reddito per una cifra di 900 euro al mese.

Quanto è il tuo cashflow? Preso dall’entusiasmo pensi che è di 200 euro, la cifra ottenuta dalla differenza tra i tuoi guadagni 900 e le tue spese, 700 euro.

Se questa è l’idea che ti sei fatto, stai per commettere un errore clamoroso che ti farà presto pentire della tua operazione. Infatti, non hai calcolato tutte le spese che ti troverai a gestire durante l’anno.

Come per esempio:

–  Le tasse

–  L’assicurazione

–  Eventuali riparazioni e manutenzioni.

Pertanto, quello che consiglio sempre ai miei studenti durante i miei corsi è di sottrarre al cashflow una percentuale che va dal 5 al 15%, una cifra che va destinata a coprire i costi accessori che ti troverai ad affrontare.

Il calcolo del cashflow è solo un primo step per capire la fattibilità dell’operazione. A questo poi va aggiunto la valutazione che farai con un’altra metrica, il ROI, il Return of Investment.

Per capire se il tuo ritorno sull’investimento Ã¨ positivo o meno, dovrai partire proprio dal tuo cashflow. Ipotizziamo che dai calcoli che hai fatto sia venuto fuori che il tuo cashflow per la tua operazione con leva bancaria corrisponda a 145 euro. Come puoi capire se questo ritorno è interessante o meno?

Proprio con il ROI.  Facciamo un esempio usando alcuni numeri:

–  100mila euro è il valore del tuo immobile comprato tramite la leva bancaria

–   20mila euro è il tuo investimento

–   8mila euro sono le tue spese per apportare migliorie all’immobile

–   145 euro è il tuo cashflow

Per capire se è positivo o meno dovrai calcolare il ROI. Come? Prendi il tuo cashflow annuale, dividilo per il tuo capitale investito e moltiplica poi il risultato per 100.

ROI = Cash flow annuale / Investimento totale x 100

ROI = 1.740 / 28.000  x100 = 6,2%

Dal calcolo che abbiamo fatto risulta che il tuo investimento rende il 6,2% all’anno.

È un buon investimento?

Direi proprio di sì. Quali altri titoli sul mercato azionario possono offrirti un rendimento simile unito alla sicurezza dell’operazione?

Davvero pochi.

Se vuoi approfondire l’argomento, partecipa al prossimo Corso di Aste Immobiliari e Cessione di Compromesso, dove apprenderai teoricamente e praticamente a comprare immobili alle Aste Giudiziarie e con la Cessione di Compromesso.

Buona Vita

Antonio Leone