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L’11 marzo 2020 l’Organizzazione Mondiale della Sanità (OMS) ha definito ufficialmente il COVID-19 una pandemia.

Abbiamo già ampiamente discusso nell’ultimo mese attraverso diversi articoli in questo blog e durante le numerose interviste che abbiamo tenuto di qual è stato l’impatto sull’economia italiana e di come ogni settore dell’immobiliare sta facendo fronte all’emergenza e cosa bisogna aspettarsi dal futuro.

Oggi però spostiamo l’attenzione sui mercati immobiliari statunitensi, il cuore pulsante del Real Estate.

Qual è l’impatto coronavirus sul mondo Real Estate?

Gli esperti dicono che la risposta va cercata nello stato di salute generale dell’economia.

La pandemia, esplosa prima in Asia e poi in Europa, ha raggiunto inevitabilmente anche l’America, e sebbene le statistiche e i modi in cui la malattia influisce sulla vita degli individui stiano cambiando rapidamente, abbiamo cercato nell’ultimo mese di dare un’occhiata a come l’epidemia sta avendo un impatto sui mercati immobiliari nazionali degli Stati Uniti.

Un riassunto degli eventi economici correlati

Da quando l’OMS ha dichiarato un’emergenza globale il 20 febbraio 2020, i principali indici azionari di tutto il mondo sono scesi in media di oltre il 9%. La media industriale Dow Jones Industrial Average ha subito il più grande calo in un solo giorno della storia il 27 febbraio 2020.

L’industria dei viaggi sta subendo perdite significative. Le principali convenzioni sono state annullate e le grandi aziende stanno scoraggiando i viaggi non essenziali. Più di un terzo dei viaggi d’affari nel 2020 potrebbe andare perduto.

Il 15 marzo 2020, la Federal Reserve ha ridotto il suo tasso di interesse di riferimento allo 0% e ha annunciato piani per l’acquisto di almeno 700 miliardi di dollari in obbligazioni governative e ipotecarie. Ciò è avvenuto meno di due settimane dopo che la Fed ha tagliato il tasso di riferimento di 50 punti base a poco meno dell’1,25%.

Il 6 marzo 2020, il Congresso ha approvato una legge bipartisan sui coronavirus da 8,3 miliardi di dollari che include 3 miliardi di dollari per lo sviluppo di trattamenti coronavirus, 2,2 miliardi di dollari per aiutare a fermare la sua diffusione, e più di 1 miliardo di dollari per aiutare gli sforzi all’estero.

I tassi ipotecari sono scesi ai minimi storici di tre anni, a circa il 3,5% al momento di questo post.

La crescita complessiva degli Stati Uniti potrebbe scendere sotto il 2% nel primo trimestre, e la perdita di produzione globale a causa del virus potrebbe ammontare a 2,7 trilioni di dollari.

Il 13 marzo 2020, il presidente Trump ha dichiarato lo stato di emergenza, che dovrebbe rendere disponibili 40-50 miliardi di dollari per affrontare l’epidemia.

La volatilità economica causata dal Coronavirus avrà un impatto sul settore immobiliare?

Nonostante ciò che molti credono, non c’è una connessione diretta tra la performance del mercato azionario e i valori immobiliari.

È lo stato di salute generale dell’economia (che prima degli eventi dell’ultimo mese, era ancora considerato relativamente forte) che in ultima analisi influisce su entrambi.

Finché i consumatori si sentiranno sicuri del loro lavoro e del loro reddito, continueranno a spendere, e questo include l’acquisto di immobili.

Tra l’altro, la forza del mercato immobiliare è influenzata dai prezzi dei buoni del tesoro, che sono correlati ai tassi ipotecari.

Quando il mercato azionario e le altre classi di attività cominceranno a vedere molta volatilità, gli investitori trasferiranno il loro denaro in obbligazioni per la stabilità e la sicurezza.

Con l’aumento della domanda di buoni del tesoro, tuttavia, i prezzi delle obbligazioni salgono e i loro rendimenti (gli interessi che pagano agli investitori) diminuiscono. E questo fa scendere anche i tassi ipotecari.

Vale la pena di notare che il catalizzatore della situazione economica odierna è molto diverso dalla crisi finanziaria del 2008, che è stata causata direttamente dalle emissioni nel mercato dei mutui sub-prime.

Durante la recessione, i mutui sub-prime sono stati raggruppati e venduti per molto più del loro valore.

In definitiva, gli speculatori immobiliari hanno lasciato che le case finanziate da questi mutui andassero in default, e questi pacchetti di mutui chiamati “credit default swap” hanno perso la maggior parte del loro valore, mandando in bancarotta i grandi investitori e dando il via a un effetto domino che si è diffuso in tutti gli aspetti dell’economia.

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L’attuale volatilità del mercato azionario non è il risultato di problemi nel mercato immobiliare, ma è in particolare il risultato dell’incertezza su come il coronavirus possa avere un impatto sulle catene di fornitura e sui guadagni aziendali.

Mentre resta da vedere, gli immobili possono essere isolati in una certa misura a causa delle scorte residenziali limitate, dell’elevata domanda di acquirenti, dei bassi tassi di mutuo e dei prezzi più bassi del legname e del petrolio.

Ma questa è una storia in continua evoluzione. A partire da questo scritto, gli Stati hanno ordinato tutto, dalle chiusure obbligatorie di tutte le attività non essenziali ai limiti sui ristoranti, consentendo solo le opzioni di consegna e di prelievo. Tutto, da Broadway a Disney World alle stazioni sciistiche del Colorado, è stato chiuso almeno temporaneamente, e i viaggi discrezionali si sono per lo più interrotti.

Anche se le aziende coinvolte possono (o non possono) avere le risorse per sopravvivere a queste condizioni, non c’è dubbio che i dipendenti saranno immediatamente e direttamente interessati. Non solo le loro ore e il loro reddito sono improvvisamente in pericolo, ma il loro lavoro potrebbe anche sparire. E questo avrà un impatto sui mercati immobiliari.

Quando le persone iniziano a perdere il lavoro e vedono diminuire le loro ore e i loro salari, il loro reddito disponibile diminuisce. Questo si traduce in una minore spesa, uno dei fattori più importanti per mantenere la salute dell’economia. Una riduzione della spesa incide direttamente (e negativamente) sul PIL degli Stati Uniti, sulla disoccupazione e sulla crescita del reddito, tutti fattori necessari per sostenere i prezzi degli alloggi.

In altre parole, se i datori di lavoro vedono una diminuzione duratura delle entrate, inizieranno a licenziare i dipendenti, e i loro lavoratori licenziati avranno meno da spendere, il che rallenta ulteriormente la crescita e crea un circolo vizioso che porta a un maggior numero di licenziamenti. Questo influenzerebbe i mercati immobiliari, ribaltando l’attuale equilibrio tra bassa offerta e alta domanda.

Gli investitori avveduti dovrebbero tenere d’occhio questi sviluppi, oltre a continuare a seguire le variazioni dei tassi d’interesse dei mutui e gli eventuali pacchetti di stimolo governativi adottati per contribuire ad alleviare l’impatto del coronavirus sull’economia generale.

Che dire di una recessione?

Per definizione, due trimestri successivi di calo del PIL rappresentano ufficialmente una recessione e le recessioni hanno sempre un impatto significativo sui redditi degli individui. La riduzione del reddito e dei salari fa sì che gli acquirenti e gli affittuari di case abbiano meno da spendere per i costi mensili dell’alloggio, con conseguente riduzione dei prezzi delle case e degli affitti sul mercato.

Vale la pena di notare che potremmo già essere in un periodo di recessione (non lo sapremo fino a quando i dati economici di oggi non saranno resi noti tra un paio di mesi). Inoltre, Goldman Sachs ha previsto un calo significativo del PIL statunitense da qui a giugno. E la Anderson Forecast della UCLA Anderson School of Management dice che l’economia ha smesso di crescere e non si riprenderà fino alla fine di settembre.

Siamo ancora all’inizio di questa crisi, ma ci aspettiamo che i mercati immobiliari legati al settore ospedaliero abbiano l’impatto più immediato.

Gli alberghi, ad esempio, non saranno probabilmente in grado di recuperare le perdite di fatturato, e la costruzione programmata in questo settore sarà probabilmente sospesa per il prossimo futuro.

Gli immobili Airbnb saranno probabilmente colpiti molto duramente, perché una volta che i clienti ricominceranno a viaggiare, saranno più diffidenti sulla pulizia delle case private rispetto alle grandi catene con personale di manutenzione e pulizia professionale.

L’impatto sugli immobili commerciali resta da vedere. Si tratta di un mercato più lento, più stabile, che risponde molto più tardi rispetto a indicatori più volatili come l’andamento delle azioni. Cushman & Wakefield osserva che “se il virus ha un impatto sostenuto e materiale sull’economia in generale, avrà un impatto feed-through sulla proprietà (commerciale)…”.

Anche il settore immobiliare commerciale è composto da molte classi di attività diverse – dall’ufficio alla vendita al dettaglio al magazzino – e ciascuna di queste classi di attività può rispondere in modo diverso durante la prossima recessione economica.

Ciò non significa che non ci sia un potenziale lato positivo in tutte queste notizie negative. Durante tre delle ultime cinque recessioni, i prezzi delle case sono saliti dall’1,9% al 4,8%. E se l’impatto economico dovuto al coronavirus segue il modello stabilito dai problemi di salute pubblica del passato, potremmo essere pronti per un forte rimbalzo una volta che il virus sarà sotto controllo e le normali attività saranno riprese.

Inoltre, ci possono essere altri fattori che possono portare a risultati più desiderabili. Come accennato in precedenza, il basso livello delle scorte e l’elevata domanda possono contribuire a sostenere il mercato immobiliare attraverso la crisi. Alla fine dello scorso anno, il numero di case in vendita è diminuito del 9,5% annuo e il numero di case di base è stato inferiore del 16,5% rispetto all’anno precedente. Realtor.com prevede già quest’anno i minimi storici di inventario.

Cosa succede se il Coronavirus ha un impatto diretto sugli investitori statunitensi?

A seconda di come si svolgono tutti questi dettagli e previsioni, è prevedibile trovarsi di fronte a sfide di investimento inaspettate, come inquilini affidabili che improvvisamente non sono più in grado di pagare l’affitto.

I lavoratori a basso reddito con poco o nessun risparmio potrebbero sentire il maggiore impatto finanziario, dato che vari locali e aziende annullano gli eventi, limitano le ore di lavoro o chiudono completamente i battenti.

Ma allo stesso tempo, sempre più comuni stanno mettendo in atto moratorie di sfratto con l’evolversi della crisi sanitaria.

Il governo federale è sottoposto a pressioni per l’adozione di una moratoria nazionale. A partire da questo scritto, Los Angeles, Santa Monica, San Francisco, Miami, Philadelphia, San Jose, California, Austin, Texas, e lo stato di New York hanno messo in atto una moratoria o hanno una sospensione temporanea dell’esecuzione degli sfratti.

Se queste circostanze influiscono sulla capacità di far fronte ai pagamenti dei mutui, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha consigliato ai gestori di mutui di offrire opzioni di tolleranza.

Queste permetteranno ai mutuatari colpiti da COVID-19 e dalle relative misure di sicurezza (come quarantene e chiusure di attività) di trarre vantaggio dalla sofferenza.

Le opzioni includono pagamenti ipotecari temporaneamente ridotti o sospesi per un massimo di sei mesi, anche se gli interessi matureranno durante il periodo di tolleranza. Gli accordi spesso prevedono un piano di reintegrazione o di rimborso per compensare i mancati pagamenti.

Ci sono dei risultati positivi nella situazione attuale?

Il punto luminoso più evidente nell’attuale incertezza è rappresentato dai bassi tassi ipotecari.

Poiché la Fed di solito non si muove rapidamente per annullare gli sforzi di stimolo, è probabile che i tassi rimangano bassi per un po’ di tempo.

Se la domanda e la fiducia dei consumatori rimangono elevate, ciò offre l’opportunità di rifinanziare le proprietà esistenti e di procedere con nuovi acquisti.

Jerry Padilla, un finanziatore di Rochester, N.Y., dice: “Gli investitori stanno già cercando di rifinanziare le loro proprietà e di fare acquisti mentre le tariffe sono così basse”. E aggiunge: “Tutti sembrano avere un senso di urgenza, ma gli investitori devono capire che ci saranno tempi di ritorno ritardati, dato che i finanziatori stanno vedendo un enorme afflusso di affari”.

Colin Smith, un agente immobiliare a Colorado Springs, Colorado, dice: “Stiamo assistendo a una competizione estrema tra acquirenti di case unifamiliari che non vediamo dal 2017”.

Sappiate che ci sono un paio di scenari in cui i nuovi tassi più bassi potrebbero non essere utili, come ad esempio se siete sott’acqua sul valore di un immobile o in un mutuo a tasso fisso che non è abbastanza alto da giustificare le spese di rifinanziamento.

Le linee di credito HELOC (Home Equity Line of Credit) dovrebbero scendere presto in risposta al nuovo tasso dei fondi federali. Se è già stato preso a prestito su un HELOC, questo ridurrà le spese per gli interessi. Se, invece, è stata presa in considerazione una linea di credito, potrebbe essere il momento di studiare i migliori tassi disponibili nella vostra zona.

Riepilogando: è possibile prevedere un impatto finale del coronavirus sui mercati immobiliari degli Stati Uniti?

L’impatto finale del coronavirus sui mercati immobiliari dipenderà in larga misura dalla durata dell’epidemia e dal fatto che vi sia una rapida ripresa (con un ritorno alla stabilità sociale ed economica generale) o una più estesa (in cui i risultati medici sono peggiori del previsto e le perturbazioni dei consumatori e dell’economia permangono).

Al momento gli investimenti residenziali sono ben posizionati, in gran parte grazie all’azione aggressiva della Fed, ai bassi tassi di interesse sui mutui e ad un equilibrio vantaggioso tra domanda e offerta. Ciò ha già determinato un aumento dei valori degli immobili residenziali nelle ultime settimane.

Ma alcuni esperti dicono che è già iniziata una recessione che potrebbe durare per diversi trimestri. In previsione di una diminuzione della performance economica, l’FHFA ha consigliato ai gestori di mutui ipotecari di offrire opzioni di tolleranza ai titolari di mutui che si trovano ad affrontare difficoltà finanziarie legate al coronavirus e al COVID-19.

In qualità di investitori prudenti, bisogna rimanere concentrati sui fattori che potrebbero cambiare le prospettive.

Ad esempio, le quarantene e l’allontanamento sociale creeranno un rallentamento delle entrate e della crescita del settore immobiliare commerciale e potrebbero causare un aumento delle inadempienze sui prestiti commerciali.

L’incertezza sulle nostre prospettive economiche future potrebbe spostare alcuni acquirenti in disparte (riduzione della domanda) e potrebbe indurre alcuni venditori in disparte (aumento dell’offerta).

Secondo Green Street Advisors, i trust di investimento immobiliare (REIT), solitamente rifugi sicuri durante i cali del mercato azionario, sono stati sorprendentemente colpiti dalla recente volatilità.

I nuovi progetti di costruzione potrebbero essere ritardati da interruzioni della catena di approvvigionamento o da possibili carenze di manodopera.

I viaggi e le industrie correlate potrebbero avere un effetto a catena, poiché i principali vettori aerei effettuano tagli significativi ai loro programmi e cominciano a chiedere al personale di prendere ferie non retribuite.

L’agente immobiliare Colin Smith riferisce che alcune delle sue risorse di prestito hanno visto una mancanza di attività su grandi blocchi di mutui in vendita. Se questa diventa una tendenza, i broker di mutui potrebbero avere difficoltà a generare capitale per nuovi affari.

Gli investitori statunitensi consigliano di cercare in fonti affidabili come BiggerPockets per capire come queste diverse considerazioni stiano influenzando i mercati, la salute pubblica e i decisori importanti.

Tutte queste analisi e raccomandazioni si basano su competenze, esperienze, ricerche e opinioni. Tuttavia, vi ricordiamo che è impossibile prevedere il futuro con certezza. Di conseguenza, sottolineiamo che gli investitori più saggi adottano una prospettiva a lungo termine e non cercano di “giocare” con il mercato. E come sempre, consultate i vostri consulenti finanziari, commerciali e legali prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.

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Buona Vita

Antonio Leone

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