Warren Buffett è il terzo uomo più ricco al mondo (60 miliardi di patrimonio). Americano originario di Omaha (Nebraska), è considerato uno dei più grandi investitori immobiliari di tutti i tempi.

La società che ha costruito da zero, la Berkshire Hathaway è oggi una holding da 223 miliardi di revenue all’anno che possiede partecipazioni in Coca Cola (il 7%), American Express, Johnson & Johnson, IBM, The Washington Post…

L’oracolo di Omaha, così come è chiamato per la sua capacità di indovinare l’investimento giusto, deve il successo della sua carriera alla finanza. Eppure, nel corso della sua vita determinanti sono stati alcuni investimenti immobiliari.

Per approfondire trovi qui un mio articolo >>> Come guadagnare con le Aste Immobiliari

In una lettera ai suoi soci del 2014, pubblicata da Fortune, spiega cosa è possibile imparare dalle sue operazioni nel settore del real estate.

Ecco allora tre episodi che lo hanno visto protagonista e qualche consiglio utile per i tuoi Investimenti Immobiliari.

 Quando in piena recessione acquista una fattoria

Nella lettera Buffett racconta di una sua operazione realizzata nel 1986, quando decide di acquistare una fattoria di 160 ettari nei pressi di Omaha, per un costo di 280mila dollari. I tempi non sono propizi per fare quel genere di investimento, una recessione ha causato il declino dei prezzi delle fattorie di circa il 50%, portando al fallimento alcune banche rurali.

Malgrado ciò sceglie di comprare. Non sa nulla di fattorie, di come si gestisce una. Allora si affida a suo figlio che è un esperto in materia. Insieme calcolano che il ritorno, ROI, sarebbe stato del 10% e che sarebbe incrementato con la salita del prezzo del raccolto.

Entrambe le previsioni si sono poi rivelate corrette: «Non ci sono volute particolari conoscenze per capire che l’investimento aveva pochi svantaggi e potenzialmente tanti vantaggi. Certo ci sarebbero stati anni di cattivo raccolto con la caduta dei prezzi. E allora? Ce ne sarebbero stati altri invece buoni». Oggi dopo circa 30 anni dall’investimento la fattoria ha triplicato i suoi guadagni e vale 5 volte in più rispetto al prezzo d’acquisto.

 Quando compra un locale a uso commerciale

Nel 1993 Buffett, decide di fare un altro investimento. Questa volta viene a sapere da un amico che c’è un edificio a New York che ospita una serie di negozi, in vendita. Lo stabile è all’epoca di proprietà di una società, la Resolution Trust Corp.

Anche in quell’anno c’è una flessione preoccupante del mercato immobiliare che costringe la RTC a vendere per salvare il salvabile. Buffett intuisce subito che c’è l’affare poiché c’è margine di manovra per rilanciarla. Come per la fattoria calcola i ritorni: il 10% con la precedente gestione. Ma sa che è una cifra al ribasso dovuta a una serie di problematiche che è possibile correggere nel tempo.

• Alcuni dei negozi erano ancora vuoti
• Il maggiore proprietario, che occupava il 20% dello spazio, pagava 5 dollari per “foot” (0.3048000, in metri). Mentre gli altri negozianti ne sborsavano 70.
• La locazione dello stabile è nei pressi della New York University, una realtà che non si sarebbe spostata da lì, almeno nel breve tempo.

Buffett sa che dopo nove anni, il tempo che deve intercorrere per rinegoziare gli affitti con i proprietari, i ricavi possono moltiplicarsi. Infatti, non appena i vecchi leasing si concludono, i guadagni triplicano. Oggi l’investimento supera del 35% il valore di quello iniziale che ha realizzato con alcuni soci.

La casa vacanze che oggi mette in vendita

Un terzo investimento di Buffett è quello della sua casa vacanze a Laguna Beach, in California, che recentemente ha messo in vendita al prezzo di 11 milioni di dollari. Questa è un’operazione che ancora non è conclusa, ma se troverà un acquirente che si avvicina alla cifra da lui stabilita, realizzerà un altro grande affare. E dato il suo fiuto c’è da scommetterci che ce la farà. Buffett ha acquistato la proprietà nel 1971 per soli 150mila dollari (che oggi sarebbero più o meno 900mila). Quello che sorprende di quest’affare è che l’imprenditore, malgrado anche allora fosse uno degli uomini più ricchi al mondo, ha chiesto un mutuo di 30 anni per far suo l’immobile:

«Quando l’ho comprata per 150mila dollari, mi sono fatto prestare una parte dei soldi da Great Western Saving and Loan, 120mila di prestito e 30mila di tasca mia», racconta.

Nel frattempo, usa i suoi soldi per comprare azioni della Berkshire Hathaway, la società che poi avrebbe acquistato da cui sono partite tutte le sue fortune.

Le lezioni di Buffett sugli investimenti immobiliari

Da queste tre investimenti immobiliari che ha realizzato, Buffett trae alcune lezioni, interessanti e utili per tutti. Ecco quali sono:

• Non devi essere un esperto per fare investimenti immobiliari efficaci. Qui Buffett ritorna alla fattoria. Non sapeva nulla di come gestirne una, allora ha avuto il buon senso di delegare a chi ne capiva di più: «Devi riconoscere i tuoi limiti e cercare cose semplici, non spingerti mai oltre. Se qualcuno ti promette dei ricavi veloci, rispondigli sempre di no».
• Pensa al futuro valore di un immobile. Qui Buffett riflette sull’investimento dell’immobile a uso commerciale e spiega che “devi focalizzarti sul valore futuro del titolo che stai considerando: «Nessuno ha l’abilità di valutare le possibilità di un investimento. Ma essere visionari è necessario. Come fare? Valuta concretamente solo le azioni che andrai a compiere su quell’immobile e come potranno migliorarlo».
• Non pensare troppo a quello che dice il mercato. Buffett spiega che ogni volta che ha investito sull’immobiliare non è partito dalla valutazione della situazione che stava affrontando (valore dell’immobile, stato del mercato…): «Ho pensato solo a quello che quelle proprietà avrebbero prodotto in futuro e non alle loro condizioni in quel momento. Le partite sono vinte da chi è concentrato sul campo, non da chi tiene gli occhi incollati al tabellone del punteggio».

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Altre perle di saggezza di Warren Buffett

Buffett ha speso gran parte della sua vita a dispensare consigli. Alcuni di questi sono diventati poi degli aforismi che popolano i siti finanziari o immobiliari. Ecco alcune sue “perle” che ogni investitore immobiliare, dovrebbe tenere bene a mente.

«Investire con successo richiede  tempo, disciplina e pazienza. Non è importante quanto talento o sforzo tu metta, alcune cose richiedono temo. Non puoi fare un bambino in un mese, mettendo incinte nove donne».

«Non amo saltare un ostacolo di tre metri. Preferisco guardarmi intorno e cercare un ostacolo di un metro che posso scavalcare».

«La qualità più importante di un investitore è il temperamento, non è l’intelletto. Hai bisogno di temperamento per non avere grande piacere né nell’essere dalla parte della folla, né dall’essere contro».

«Tempo fa, Ben Graham mi ha insegnato una cosa “Il prezzo è quello che paghi, il valore è quello che ottieni”. Pertanto, se si tratta di calzini o azioni, amo comprare cose di qualità quando sono svalutate».

Giancarlo Donadio