Dai 15 milioni in su,

Il numero di vendite di unità immobiliari monofamiliari (singoli appartamenti o case) a New York City del valore pari o superiore a 15 milioni di dollari ha raggiunto un nuovo picco post-recessione negli ultimi 12 mesi: 76 vendite.
Al ritmo attuale, le vendite sopra ai 15 milioni sono sulla buona strada per raggiungere un nuovo record entro la fine del 2014, Jonathan Miller, presidente e CEO della società di periti immobiliari Miller Samuel, ha detto al giornale The Real Deal.
L’ultima volta che il numero delle vendite “over” $15 milioni si aggirava intorno all’attuale soglia è stato nel 2008, quando ne sono state registrate 90.
24 delle 76 vendite super lusso avvenute nell’ultimo anno sono state di appartamenti siti in nuovi condomini.
Da notare nell’ultimo anno la vendita record di un appartamento coop per $70 milioni al 960 Fifth Avenue.
Sia la domanda che l’offerta di questi prodotti di fascia super lusso sono guidate, fra gli altri fattori, dall’incremento del prezzo della terra sulla quale costruire e l’interesse di investitori internazionali che cercano un posto sicuro per i loro capitali.

Quanto è costosa Brooklyn?
Alla fine di giungo 2014 le cinque dimore più costose sul mercato di Brooklyn andavano da una richiesta di $14 milioni per una palazzina a Park Slope ai $32 milioni per un attico al condominio One Brooklyn Bridge Park. Interessante notare come le cinque vendite effettivamente conclusesi a Brooklyn negli ultimi 12 mesi coprano un fascia di prezzo assai più bassa: dai $5,8 milioni per una palazzina a Brooklyn Heights agli $8,7 milioni di un’altra palazzina sempre nella stessa zona. Il che ci fa pensare che gli appartamenti più costosi ora sul mercato del super lusso a Brooklyn siano prezzati abbastanza aggressivamente e che i prezzi non rispecchino il reale valore intrinseco.
In ogni caso nel secondo trimestre 2014, il prezzo medio delle vendite in fascia lusso a Brooklyn è effettivamente salito a $2,53 milioni. Un aumento del 32,6% dall’anno precedente.

Il “magazzino” di Brooklyn
Si parla ormai da diverso tempo di un mercato in ripresa dove spesso i migliori appartamenti vengono comprati ad un prezzo pari o superiore alla richiesta, gli investitori stranieri sono sempre più presenti ed i prezzi sono in salutare ascesa.
Ma a Brooklyn, a differenza di Manhattan, il numero di appartamenti sul mercato (il cosiddetto magazzino) sta cominciando rimpolparsi grazie all’arrivo di nuove costruzioni e a molti proprietari privati che hanno deciso che è un buon momento per vendere.
C’erano 4.202 appartamenti in vendita a Brooklyn nel giugno di quest’anno, un +15,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Nel complesso l’offerta attuale (in termini di numero di unità) rimane ancora del 25.2% inferiore rispetto al 2010 quando il numero di unità sul mercato raggiunse 5.737.
Il prezzo mediano di tutti gli appartamenti a Brooklyn è stato $521.000 in giungo, il che rappresenta un +12% rispetto allo stesso periodo l’anno passato.

Miami può competere
La crescita e la trasformazione del mercato di Miami negli ultimi 25 anni è stata guidata da diversi fattori; forse quello principale è rappresentato dall’influsso di capitali e persone dal Sud America. Infatti, la maggiore parte dei residenti a Miami parlano spagnolo a casa e la città con il suo interland da dimora alla più alta percentuale di imprenditori che sono immigrati da un altro paese: il 45% del totale. Miami viene talvolta chiamata in maniera giocosa: la capitale dell’America Latina.
Uno studio rilasciato il mese scorso da Miami Downtown Development Authority mostra che il 90% della domanda per nuovi condomini nelle tre zone adiacenti di: Brickell, Downtown e Edgwater, le quali si affacciano alla baia interna fra Miami e Miami Beach, deriva da compratori stranieri. Piu’ di 6 su 10 vendite sulla carta (pre-sales) appartengono a un compratore Latino Americano. Si dice che solo un appartamento su dieci venga acquistato come prima residenza.
E’ difficile pensare a una situazione paragonabile a questa. Immaginate il lato ovest di Manhattan dalla 110ecima Strada alla 23esima Strada con progetti in costruzione per un totale di 4.500 appartamenti. In realtà in questo momento in tutta Manhattan ci sono circa 5.000 nuovi appartamenti in costruzione e la popolazione è quattro volte quella di Miami.
Miami è riuscita a fare ciò che città, come Detroit per esempio, sognerebbero di fare: rigenerare la zona downtown (il centro) attraverso gli investimenti esteri.
Solo un quarto delle compravendite a Miami sono portate a termine con l’utilizzo di un mutuo; contro il 70% della media nazionale.
Ma il prezzo degli appartamenti a Miami non rispecchia i valori molto elevati di altre città salvadanaio come New York e Londra. La media di prezzo di un appartamento in uno stabile attualmente in costruzione è di circa $650.000. Non sono spiccioli ma questo valore è meno della metà di quello di un appartamento medio in una zona centrale di Manhattan. Il prezzo mediano di un appartamento a San Francisco si aggira intorno al milione di dollari.
La Downtown Development Authority di Miami ci fa anche sapere che questi appartamenti sono occupati al 95% da proprietari in maniera part-time o da affittuari in maniera permanente. Quindi sembra proprio che questa città latina, combinando il fascino di una metropoli all’avanguardia con l’acqua di color smeraldo e la sua spiaggia candida, non abbia niente da invidiare alle sue sorelle maggiori.

Condivido con piacere questo rapporto del mio amico agente immobiliare di New York, Riccardo Ravasini.