Nel film Totò truffa ’62 c’è una scena diventata celebre. Si vede Totò, che finge di essere il Signor Trevi, che vende la “sua” Fontana di Trevi ad un turista americano, compiendo la truffa del secolo.

Per fare una truffa ci vuole un disonesto ed un credulone, e in molti dei casi mi chiedo quale sia il più colpevole?

Anche nel mondo immobiliare ci sono truffe nelle quali puoi imbatterti, quando sei alle prime armi e stai facendo i tuoi primi investimenti nell’acquisto di un immobile.

L’unica arma che hai per evitare di finire in queste trappole è quelle di conoscerle, la conoscenza è infatti il rimedio di tanti mali che esistono al mondo.

Con questo articolo ti racconto quali sono le truffe più frequenti in una compravendita immobiliare e come fare per prevenirle.

Principali truffe quando acquisti casa

Immaginiamo una scena, un po’ come quella appunto di Totò. Durante una trattativa per acquisto di una casa, c’è un compratore, un certo Marco, e un venditore Paolo. Quest’ultimo ha dei comportamenti poco chiari che potrebbero celare la sua volontà di tenderti una truffa. Ecco quali sono le cose che fa un venditore (o che non fa) che devono mettere Marco in preallarme:

1. È vago su info essenziali, come la titolarità giuridica della casa. Come ti racconto spesso ai miei corsi, la titolarità dell’immobile è la prima cosa che va accertata in fase di compravendita. Dietro infatti, si celano spesso situazioni che diventano molto spiacevoli se si scoprono in un secondo momento, come il proprietario in comunione legale, più eredi dello stesso immobile, regime di nuda proprietà con diritto di usufrutto a favore di terzi ecc. Per non parlare, dell’esistenza di ipoteche pregiudizievoli, vincoli vari (come quelli di destinazione o di servitù su aree condominiali ecc.). Insomma, se Paolo non sa darti una risposta sensata a tutti questi aspetti, che comunque tu verificherai con carte alla mano, come ti racconto tra poco, molto probabilmente non è un venditore attendibile.
2. Minimizza i problemi. Magari Marco è più sveglio di quanto crediamo, e nota qualcosa nell’appartamento che non va, tipo una disposizione e una grandezza sospetta dei balconi. Allora chiede a Paolo spiegazioni e lui minimizza e affronta la questione in modo superficiale e frettoloso, presentando quegli stessi problemi come risolvibili facilmente.
3. Confonde l’acquirente con le carte. Paolo ha tutte le carte, peccato che nessuna di queste sia in regola. Un truffatore usa i documenti per mostrare la veridicità di quello che dice, intanto sta solo confondendo le acque. Paolo potrebbe per esempio sostituire, in fase di firma del contratto preliminare, la dicitura “caparra confirmatoria”, con la parola “acconto”. Mentre la prima tutela Marco in caso di inadempienza del contratto per vizi sull’immobile, la seconda parola non ha alcuna valenza giuridica. Altro modo per “confondere” Marco con le carte, è quello di presentare la visura catastale che non ha alcun valore giuridico quando si tratta di provare la titolarità dell’immobile. I dati presenti infatti sulla visura catastale hanno solo un fine fiscale. Solo attraverso, una visura catastale, Marco ha dati certi che hanno valore giuridico.

Come evitare truffe con alcuni consigli pratici

Marco deve farsi furbo, più del truffatore, per evitare truffe nell’acquisto della casa.

La prima cosa che deve accertare è di parlare con il reale proprietario dell’immobile. Nel caso in cui il contatto avviene tramite agente immobiliare, Marco deve pretendere di visionare il mandato sottoscritto dal proprietario. Potrebbe accadere infatti che l’agente abbia avuto il mandato in passato, ma che al momento della compravendita sia scaduto oppure che sia intanto stato venduto l’immobile a terzi.

Oltre a questo Marco dovrà visionare tutti i documenti utili, se non sa farlo da solo meglio cercare aiuto da un professionista, il Notaio, per non rischiare di imbattersi in brutte sorprese.

Quali documenti dovrà richiedere Marco per evitare truffe? Ecco i 3 principali:

1. Visura ipotecaria: come ti ho raccontato, serve ad accertarsi su chi è il reale proprietario dell’immobile e se ci sono problemi, come ipoteche, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.
2. Planimetria catastale: questo documento serve a Marco per operare un confronto tra la planimetria depositata presso il catasto e lo stato dell’immobile sta per acquistare. Ci sono differenze? Potrebbe notare tramezzi, finestre, terrazze, ampliamneti che non sono disegnate sulla planimetria nel documento.
3. Visura catastale storica per immobile: quest’ultimo documento serve a Marco per prendere nota di tutti i trasferimenti e le modifiche dell’immobile nei vent’anni precedenti.

Seguendo questi consigli Marco eviterà di finire nelle “grinfie” di Paolo e di perdere soldi e tempo in un investimento sbagliato.

Buona Vita

Antonio Leone