Il trading immobiliare è pieno di codici e di regole. Ogni imprenditore immobiliare ha il suo stile, c’è quello che va già alla caccia di grossi affari (ha capitale a sufficienza per muoversi senza troppe preoccupazioni). C’è invece chi sta per mettere i primi mattoni della sua azienda e ha bisogno di investire in immobili che hanno un costo basso, per poi rimetterli sul mercato e fare margini importanti.

All’interno del trading immobiliare, ci sono tanti modi per muoversi. Alla fine, quello che conta davvero sono i numeri. È qui che le valutazioni personali trovano sempre meno spazio: un business va valutato per i benefici che apporta e sono sempre i numeri che fanno la differenza tra un buon investitore immobiliare e uno meno capace.

Tuttavia, ci sono alcune regole che valgono per tutti, non importa che tipo di investitore vuoi diventare o in che tipo di business immobiliare hai puntato con maggiore forza (es. messa a reddito, flipping, saldo e stralcio, o altro).

In questo articolo ti racconto quali sono le cinque regole del trading immobiliare e perché, solo seguendole, farai operazioni di successo.

Prima regola trading immobiliare: assoluto distacco

Il modo migliore di affrontare le operazioni è conservando un assoluto distacco, come racconto nel mio primo libro, Compra Case Senza Soldi. Come diventare Investitore Immobiliare partendo da zero.

Cosa vuol dire in concreto? Quello dell’investitore immobiliare è un lavoro che puoi intraprendere solo se hai passione. L’entusiasmo con cui affronti le cose è il motore da cui tutto parte. Se non ne hai, meglio che cambi settore.

Tuttavia, passione ed entusiasmo vanno tenuti a bada, quando si tratta di fare una valutazione di un immobile. Se ti innamori di un appartamento e vuoi comprarlo a tutti i costi, ti stai mettendo su una strada pericolosa. Perché l’amore che provi è un sentimento irrazionale che non tiene conto dei numeri che guadagnerai realmente dall’operazione.

Pertanto, se vuoi fare soldi, devi imparare a leggere i numeri, saper utilizzare le metriche. Conoscere, per esempio, come calcolare il cashflow o la differenza tra ROI e ROE diventa fondamentale per non rischiare soldi e fallire con le tue operazioni.

Il calcolo del tuo cashflow, per esempio, è un primo passo per studiare i vantaggi dei tuoi affari. È facile sbagliare a misurarlo.

Facciamo l’esempio che stai valutando un immobile, che potresti acquistare a leva per un costo del debito mensile di 700 euro. Sai che l’immobile puoi affittarlo a 900 euro. Così deduci che il tuo cash flow è di 200 euro. Sbagliato. Il costo del debito non è l’unica spesa da tenere in considerazione. Ci sono le tasse, le assicurazioni, le riparazioni, spese condominiali, eventuali utenze ecc.

Altra metrica fondamentale che dovrai saper leggere è il ROI. Acronimo inglese di Return on Investment, e indica quanto ti renderà un investimento indipendentemente da come è stato finanziato.

Mentre il ROE, acronimo di Return on Equity indica quanto rendono i soldi che hai investito tu direttamente nell’operazione.

Se vuoi sapere di più su queste metriche che ti consentono di capire come , su come si calcolano e conoscere esempi concreti, ti invito a leggere l’articolo del mio blog, ROI E ROE, come calcolarli e perché sono le armi vincenti di un Investitore Immobiliare!

Oppure guarda il video che ho realizzato sull’argomento:

Seconda regola trading immobiliare: investi soldi (meglio se di altri)

Nel mondo c’è chi ha i soldi e chi invece non li ha, ma sa bene come farli fruttare. Un investitore immobiliare, specie agli inizi, non avrà la forza economica di investire direttamente e dovrà trovare altre forme di finanziamento.

Qui la sua bravura è quella di trovare persone disposte a investire per far crescere i loro risparmi. Nel mio ultimo libro, Compra case con i soldi degli altri. Come chiederli e ottenerli con OPM e crowdfunding immobiliare, racconto come fare a convincere altre persone a offrirti i loro soldi per fare delle operazioni.

OPM è l’acrononimo di Other People’s Money, i soldi degli altri. Nel libro traccio una piramide per trovare le risorse giuste per le operazioni, da quelle con cui l’approccio è più semplice (come i familiari) a quelle che occupano il vertice della piramide come le banche, con cui la difficoltà è maggiore.

Familiari, business angel, le nuove piattaforme del crowdfunding immobiliare, nelle quali coinvolgi altri soggetti della Rete intorno a un’operazione, e infine le banche, sono i soggetti a cui devi rivolgerti se hai bisogno di trovare finanziamenti.

Chi segue il mio blog sa quante volte ho parlato dell’importanza della leva bancaria, che ti offre quel 20% di margine che ti consente di muoverti velocemente.

Che sia una banca, un business angel, un familiare o persone che incontri sul web, vale per tutti una regola: quando trovi un’operazione conveniente, con un grande margine in termini di risultato (come una messa a reddito del 10-12%) succede sempre che il capitale viene fuori.

Quando, infatti, non hai i soldi, quello che vendi agli altri è la tua professionalità. Più sarai bravo a trovare buone operazioni, a studiarle in profondità e a realizzare dei business plan credibili, tanto più troverai i finanziamenti di cui hai bisogno.

Terza regola del trading immobiliare: cerca affari e problemi

Nel mio libro Compra Case e vivi di Rendita c’è un intero capitolo che si chiama “A caccia di problemi.” Qui racconto un’altra regola che ho imparato durante la mia carriera di investitore immobiliare ed è una delle migliori lezioni che ho ricevuto e offro ai miei corsi:

Le migliori operazioni immobiliari si nascondono dove esistono problemi.

Le operazioni nello stralcio immobiliare, per esempio, oppure l’acquisto di una casa all’asta, sono gli affari che l’investitore immobiliare bravo fiuta per comprare a sconto e a fare un margine grosso, vendendo la casa ai prezzi di mercato.

Tuttavia, comprare a sconto in questi casi non è una passeggiata, ma diventa un viaggio entusiasmante. Ti piacciono i rebus? Il paragone è calzante: comprare una casa con problemi (pignoramento, ristrutturazioni da effettuare, muffa, spazi mal organizzati…) è un po’ come risolverne uno.

Andare alla caccia di problemi non significa, tuttavia, essere dei kamikaze. Anche qui, ci saranno delle valutazioni da fare. Esistono problemi che mi piace definire “falsi” perché hanno una soluzione, anche se per trovarla impiegherai tempo e risorse.

E poi ci sono problemi di fronte ai quali devi arrenderti perché rischiano di portarti via molto denaro, senza offrirti margini di guadagno significativi. Un immobile situato in un quartiere problematico, per esempio, oppure che presenta danni alle fondamenta, soprattutto in quelle case che hanno cantine o solai, sono investimenti che preferisco non fare. Perché va bene rischiare, ma non suicidarti.

Quarta regola trading immobiliare: non fare tutto da solo

Se non impari a fare rete non fai tanta strada. Un investitore immobiliare che pensa di agire da solo, senza trovare supporto in avvocati, commercialisti, geometri, agenti immobiliari, è destinato all’insuccesso. Questi per due motivi molto concreti che ti racconto.

Il primo è che se prendi sulle tue spalle tutti gli aspetti di una valutazione di un’operazione non avrai tempo e forza per concentrarti su altre operazioni e finirai per rallentarti troppo, in un mercato che invece procede a ritmi molto serrati. Una squadra di lavoro ti permette invece di tenerti al passo e dedicarti a più attività in contemporanea.

La seconda invece riguarda le competenze. Come investitore immobiliare dovrai avere un’infarinatura generale del tuo business: ti serve a interpretare il mercato e a capire cosa puoi fare o non puoi fare, in anticipo.

Tuttavia, ci saranno cose che, per quanto ti impegnerai a studiare, non conoscerai a menadito. La presunzione di fare tutto da solo ti porta a “sbatterti contro un iceberg”.

Come costruire una squadra? Parti dalle fondamenta. Cerca, innanzitutto un socio per le operazioni. Meglio se ha più esperienza di lavoro di squadra e può contare su un team di professionisti. Le prime operazioni con i soci ti aiuteranno a fare quel margine per poi costruire il tuo team di collaboratori, tra interni e ed esterni. Inizia da poco, non fare mai il passo più lungo della gamba.

Quinta regola trading immobiliare: l’arte di negoziare

Qual è l’abilità fondamentale che deve possedere un investitore immobiliare? Un investitore immobiliare è soprattutto un abile negoziatore. La negoziazione è qualcosa in parte di innato, ma è anche una capacità che va alimentata, potenziata e affinata grazie allo studio e alla formazione.

Un buon negoziatore non è quello che si affida solo al suo istinto. Un buon negoziatore, al contrario, valuta ogni mossa e la prepara in anticipo. Conosce bene il suo interlocutore e sa quali sono i fattori su cui far leva per persuaderlo o convincerlo della bontà della sua offerta.

Ci sono alcune regole generali che dovrai seguire se vorrai aumentare la possibilità di successo di una trattativa:

1. Fare sempre tu la prima offerta. Muoverti in anticipo infatti ti dà un vantaggio in una trattativa, specie nell’immobiliare dove è difficile stimare il valore di un immobile.
2. Mettersi nei panni dell’altro. In una negoziazione vinci se sai capire in anticipo cosa motiva veramente il tuo interlocutore.
3. Usare i numeri:  Usare numeri a testimonianza delle tue argomentazioni è una carta vincente per convincere gli altri.

Vuoi saperne di più sull’arte della negoziazione? Leggi  Investimenti Immobiliari: le tre regole di un buon negoziatore.

Per aumentare le tue competenze e mettere basi solide al tuo percorso di investitore immobiliare non perdere il prossimo Summit Strumenti di Successo negli investimenti Immobiliari.

Buona Vita 

Antonio Leone