«L’ottimista vede opportunità in ogni pericolo, il pessimista vede pericolo in ogni opportunità»

è una frase famosa di Winston Churchill che suggerisce l’atteggiamento giusto nel mondo degli affari. L’imprenditore vive con due anime, l’una ottimista pronta a saper cogliere le opportunità, l’altra più realista e prudente che lo allerta dei pericoli che ci sono in ogni campo.

Quello delle aste è un settore che attira tanti che vogliono fare l’affare della loro vita, eppure solo i più bravi ci riescono veramente.

Oggi facciamo chiarezza sugli aspetti più delicati delle aste e sulle soluzioni da adottare ad alcuni dei problemi più comuni.

L’ABC sulle aste giudiziarie

Prima di entrare nel vivo di questo articolo rispondo a quelle che sono le domande più frequenti che una persona poca esperta di aste può chiedere. Innanzitutto, chiunque, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte a un’asta. Ci sono siti, come  www.astegiudiziarie.it, che ti aggiornano periodicamente sull’elenco di quelle disponibili, anche via email, e via app.

La partecipazione è diversa a seconda del Tribunale interessato. Chi vuole farne parte, invia una domanda, con un deposito cauzionale, che viene poi restituito in caso di non aggiudicazione.

I moduli per partecipare li trovi presso la Cancelleria del Tribunale. Sono due le modalità di partecipazione, quella senza incanto o con incanto. Nel primo caso l’offerta avviene in busta chiusa, nel secondo caso si realizza una gara tra i diversi partecipanti.

 Aste giudiziarie: 3 aspetti decisivi

Voglio mettervi in guardia sugli eventuali rischi di una partecipazione alle aste. Tre sono gli aspetti decisivi che abbiamo inserito in quest’elenco.

1. Verifica lo stato occupazione dell’immobile

Può succedere che l’immobile all’asta sia occupato e che quindi non è subito disponibile. I casi più insidiosi sono quelli in cui il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento.

Elenchiamo i possibili casi in cui puoi imbatterti:

•  Immobile occupato dal debitore
• Immobile occupato con contratto opponibile alla procedura esecutiva, quando cioè il contratto di locazione è stato stipulato prima del pignoramento
• Immobile occupato con titolo non opponibile o senza titolo, quando cioè è stato occupato dopo il pignoramento
• Immobile occupato dal coniuge in virtù di provvedimento di assegnazione della casa familiare

L’ultimo caso può essere molto controverso.  Il compratore all’asta potrebbe dover aspettare anche nove anni che il coniuge del debitore lasci l’immobile, per averlo a disposizione.

Per evitare di incorrere in questi pericoli devi esaminare la perizia e la certificazione notarile: «Difficilmente un imprenditore avrà tutte le competenze per farlo, il consiglio è quello di rivolgersi a professionisti per evitare grane e spiacevoli sorprese».

2. Gli eventuali abusi edilizi

A rivelare gli abusi edilizi è il CTU con una perizia tecnica. È lui ad assegnare poi un valore se ci sono abusi da sanare o meno. Nel caso di richiesta di sanatoria, le spese vengono decurtate dal costo dell’immobile.

Anche se il CTU rivela abusi all’interno della perizia tecnica è necessario “servirsi di un consulente esperto perché ci sono tanti casi di perizie non esatte e anche di persone che l’hanno letta male hanno acquistato immobili con tante problematiche”.

3. Formalità pregiudizievoli gravanti sull’immobile che non possono essere cancellate

Un altro pericolo sottolineo sono le formalità pregiudizievoli che non possono essere cancellate. Per far capire meglio fa un esempio:

L’immobile potrebbe essere, per esempio, gravato da un fondo patrimoniale (si tratta di un istituto giuridico in cui vengono destinati beni mobili ed immobili per far fronte dei bisogni della famiglia, che per legge non sono soggetti ad esecuzioni forzata, ndr): «Si tratta di un escamotage che molti usano e può rappresentare una vera grana per chi acquista l’immobile, senza esserne a conoscenza».

Aste: consigli per parteciparvi

Vi lascio con tre consigli utili per chi voglia partecipare a un’asta immobiliare:

• Esamina attentamente la documentazione: perizia, atto di vendita, ordinanza di vendita, attestazione oneri condominiali insoluti, sono le carte da studiare
• Visita l’immobile, non comprare mai al buio, visitare l’immobile è un tuo diritto. Per farlo dovrai prendere appuntamento con il custode giudiziario, nominato dal tribunale.
• Rivolgiti a professionisti e consulenti con una certa esperienza: «È un mondo in cui troverai tanta gente che si improvvisa. Ho conosciuto molte persone che si sono affidate a presunti professionisti e poi hanno depositato offerte di acquisto poi rivelatasi non valide, perché carenti di un bollo».

Tutti questo lo puoi approfondire al nuovo  Video Corso Aste Immobiliari e Cessione del Compromesso, dove racconteremo come puoi avvicinarti al meglio al mondo delle aste e fare buone operazioni.

Buona Vita

Antonio Leone