Oggi voglio parlarti della donazione, che è un caso particolare di trasferimento immobiliare da un proprietario (donante) al destinatario di una donazione e futuro proprietario (donatario). 

Molti credono che si possa donare solo l’immobile, ma non è così, dato che è prevista anche la possibilità di donare il denaro con cui comprare l’immobile, che resta ugualmente donato.

Ma voglio andare con ordine e spiegarti le 4 regole fondamentali che bisogna sapere sulla donazione.

1. Quanti tipi di donazione immobiliare ci sono?

Prima di tutto, devi sapere che la donazione è un vero e proprio contratto con cui si regala un immobile e, come ogni contratto, può avere delle clausole. In base a queste clausole, ci sono 3 tipi di donazione immobiliare:

• Donazione modale

  In questo caso, chi dona obbliga il beneficiario a fare qualcosa, affinché possa avere l’immobile in donazione. Se l’obbligo non viene soddisfatto, allora il donante può ritenere nulla la donazione.

• Donazione con usufrutto

  Chi dona mantiene il possesso ed i “frutti” dell’immobile, usufruendone fino alla propria morte. Può addirittura trasferire l’usufrutto a un’altra persona, ma per una sola volta.

• Donazione con reversibilità

  Se il beneficiario muore, la donazione diventa reversibile, nel senso che l’immobile resta di proprietà del donante.

2.  Quando si revoca una donazione?

Una donazione può essere revocata dopo essere stata fatta.  Quindi il donante può tornare, in alcuni casi, ad essere il proprietario dell’immobile regalato. Questo succede quando:

• Il donatore e il beneficiario sono d’accordo sulla revoca;
• Il beneficiario compie atti gravissimi nei confronti del donatore, quindi si dimostra ingrato;
• Ci sono figli che fino al momento della donazione non si sapeva di avere. In questo caso si può impugnare la donazione e farla annullare;
• C’è un creditore che vanta una cifra uguale al valore dell’immobile donato o superiore. In questo caso il creditore fa revocare la donazione e avvia una pratica di pignoramento.

3.  Quando una donazione rappresenta un rischio?

Questo punto è quello che mi sono trovato a gestire ogni volta che ho fatto operazioni di Saldo e Stralcio di una casa pignorata.

È capitato, infatti, svariate volte che si arrivasse lì lì per concludere un preliminare di vendita a saldo e stralcio per poi scoprire che l’immobile pignorato era stato donato da qualcuno alla persona che aveva avuto il pignoramento. Ormai riconosco questo tipo di situazioni quasi subito, dal fatto che non mi viene consegnato con facilità l’atto di provenienza, fra i vari documenti che richiedo. Ma, appena ho l’atto fra le mani, posso valutare con certezza se una casa può essere venduta oppure no.

Ci sono stati i casi in cui la donazione non è stata un problema, perché la casa pignorata era stata donata da una persona morta 15 anni prima, ma ci sono state anche le volte in cui ho dovuto bloccare tutto perché il donatore era ancora vivo. La legge, infatti, è molto chiara: NON si può vendere un immobile donato se il donatore è ancora in vita o se è morto da meno di 10 anni.

In realtà la casa la puoi vendere ma l’acquirente rischia molto e rischia cioè, nei casi più comuni, che il donante abbia dei figli che semmai nemmeno sa di avere, e che possono impugnare l’atto se non sono passati almeno 10 anni dalla morte del donante stesso. Ti racconto una storia per farti capire cosa può succedere.   Immagina che il marito, per la moglie è più difficile nascondere una gravidanza, abbia tradito la moglie e da questa relazione sia nato un figlio, semmai per 20 anni  non ne sapeva nulla.

Ad un certo punto un consulente gli “consiglia” di fare la donazione ai suoi figli quando è ancora in vita e questi fidandosi va dal notaio e cede la casa. Ad un certo punto muore il donante e guarda caso si presenta il figlio nato fuori dal matrimonio e pretende una parte di eredità, ultimamente è diventato molto semplice accertarlo attraverso il test del DNA. Questo figlio ha gli stessi diritti degli altri e quindi avrà la sua parte.

4. La donazione indiretta di un immobile rientra nella comunione dei beni?

Poiché il mio lavoro e la mia passione per l’ambito immobiliare mi costringono a documentarmi sempre sulle nuove leggi che vengono pubblicate oppure sulle sentenze della cassazione , ho saputo proprio in questi giorni di una recentissima sentenza della Corte di Cassazione sulla donazione indiretta di un immobile.

Se non lo sai, ma te l’ho già anticipato all’inizio di questo post, la donazione indiretta di un immobile è la donazione di una somma di denaro con cui si acquista un immobile. Per esempio, tuo padre non ti dona una casa, ma ti dona i soldi per comprarla, quindi te la dona in maniera indiretta. Ora cosa accade: la legge dice che le donazioni non rientrano nella comunione dei beni. Ma questo vale anche quando viene donata una somma di denaro con cui poi si compra un immobile?

La Corte di Cassazione è stata molto chiara: l’immobile acquistato con denaro donato NON fa parte della comunione dei beni, MA deve essere dimostrato. Questo però non significa che basta l’attestazione di un notaio! Il Notaio, infatti, si limita solo a prendere atto della Volontà delle parti in sua presenza, ma non accerta la verità di quello che gli viene detto.

Qual è la soluzione?

Molto semplice: avere le fotocopie degli assegni che il donante ha emesso per pagare l’immobile, oppure una dichiarazione dello stesso donante. Quindi, se sei in comunione dei beni e tuo padre ti regala una somma di denaro per comprare casa, la casa è solo tua se tuo padre firma gli assegni con cui viene pagato l’immobile! Se la firma non è quella di chi dona, ma è di chi ha avuto in dono il denaro, l’immobile rientra nella comunione dei beni!

Questo è un altro aspetto molto importante sempre se si vuole vendere un immobile donato: bisogna stare attenti alla donazione indiretta e accertarsi che ci siano gli assegni firmati dal donante, altrimenti per vendere l’immobile servono le firme di entrambi i coniugi. Come vedi, anche quello della donazione è un tema fondamentale ed è pieno di rischi che vanno conosciuti.

Se continui a seguire questo blog avrai altre interessantissime informazioni e scoprirai il bello, ma anche il brutto del settore immobiliare. Ma non temere: anche per le cose più difficili c’è sempre una soluzione. Se poi vuoi approfondire altre tematiche del settore e diventare a tua volta un esperto del settore immobiliare e, perché no, un investitore puoi chiedermi di supportarti nelle tue scelte. Buona vita!

intanto, continuerò ad aggiornarti su questi e altri sviluppi che riguardano il settore immobiliare, ma tu non perderti nemmeno un articolo:

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