Prima di procedere all’acquisto di una casa, è fondamentale avere quante più informazioni possibili sull’immobile, per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese che potrebbero presentarsi anche dopo diverso tempo.

Non fatevi scrupoli a richiedere tutta la documentazione necessaria al venditore: state facendo un investimento importante, forse il più importante della vostra vita.

1- Situazione catastale ed ipotecaria

Innanzitutto è necessario accertarsi sulla situazione catastale e ipotecaria della casa, ovvero bisogna verificare la rendita catastale dell’immobile (il reddito che l’Agenzia del Territorio attribuisce a ogni immobile a fini impositivi) e assicurarsi che l’immobile sia liberamente compravendibile (in altre parole privo di vincoli giuridici particolari ed esente da problemi di natura urbanistica).

Nella sostanza, è essenziale accertarsi che l’abitazione sia stata costruita regolarmente e che eventuali passaggi di proprietà siano avvenuti in maniera regolare. Per verificare ciò è necessario chiedere al venditore il titolo di provenienza, ovvero la copia autentica dell’atto notarile.

Assicuratevi inoltre che il venditore sia l’unico proprietario. Se non lo è, come nei casi di società, di comproprietà e di comunione dei beni tra coniugi, sinceratevi che tutti i proprietari vogliano vendere.

Il documento che ti serve è la visura ipotecaria, da cui è possibile accertarsi che il nome del proprietario sia uguale a quello comunicato e risalire ad eventuali vincoli pendenti sull’immobile. Si tratta di una relazione tecnico-professionale redatta da un visurista di volta in volta delegato da notai, avvocati, banche o privati cittadini, che vi si rivolgono per eseguire visure o ricerche presso i competenti uffici territoriali. Già da qualche anno è possibile acquistare la visura ipotecaria direttamente online.

Anche l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei cittadini alcuni strumenti online come, per esempio, quello per determinare la rendita catastale e quello dell’ispezione ipotecaria, che permette la consultazione dei registri, delle note e dei titoli depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia stessa, consentendo di individuare il proprietario della casa e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie, relative all’immobile.

2- Agibilità

 Il certificato di agibilità, poi, ha la funzione di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» (art. 24, 1° comma).

Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica d’interesse generale, quale quella di attestare la regolarità urbanistica del bene, bensì è posto a presidio dell’interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Solo per il Comune di Roma esiste un servizio di Verifica esistenza certificato di agibilità online che consente di verificare l’esistenza dell’Agibilità per un dato immobile, senza recarsi fisicamente presso l’Ufficio, e fornisce le informazioni necessarie per la richiesta della copia del certificato di agibilità da presentare agli sportelli del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica per il rilascio dello stesso.

3- Abitazioni di nuova costruzione

Se l’abitazione è di nuova costruzione, in conformità col decreto legislativo n.122 del 20 giugno 2005, che ha posto una serie di protezioni e garanzie per l’acquirente di case in costruzione, sarà lo stesso costruttore a mostrarvi la documentazione che ne dimostra la regolarità.

In caso contrario, chiedete al venditore copia della concessione edilizia e di poter visionare il progetto approvato dal Comune. Se vi viene opposta resistenza diffidate e soprattutto fate attenzione a non acquistare un immobile non accatastato come abitazione.

Talvolta i locali all’ultimo piano o al piano terreno corrispondono, sul progetto originario, a magazzini o soffitte. Costruttori poco trasparenti li trasformano in appartamenti, quindi vi trovereste a pagare un magazzino al prezzo di un appartamento, con conseguenze spiacevoli: vi trovereste in mano un immobile senza valore e senza possibilità di essere sanato.

4- Impianti e attestati di prestazione energetica

Non dimenticarti di verificare lo stato degli impianti (elettrico ed idraulico) e di chiedere al venditore le relative certificazioni di conformità. Si tratta di una ‘Dichiarazione di rispondenza’ in cui un professionista (elettricista o idraulico) dichiara che gli impianti sono funzionanti e conformi alla normativa vigente all’epoca in cui sono stati costruiti.

L’Attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio per legge e misura il consumo della casa per riscaldamento e raffrescamento; una buona classe energetica abbasserà sicuramente le future spese di gestione.

5- Condominio

Devi chiedere al venditore se ha pagato tutte le spese condominiali, che sono a suo carico fino al giorno del rogito. Al momento del rogito esigi dal venditore una dichiarazione dell’amministratore di condominio in cui si dice che tutte le spese sono state pagate.

 

PS: è utile ricordare che dal 1° gennaio 2016, chi ha già acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Nell’atto di trasferimento del secondo immobile (compravendita, donazione, successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

Articolo scritto in collaborazione con WikiCasa.it

 

Buoni Acquisti in sicurezza e Buona Vita

Antonio Leone