In uno dei miei ultimi articoli dedicati agli investimenti immobiliari, ti ho anticipato le due figure più diffuse che operano in questo ambito:

• il “cassettista” (cioè un investitore che acquista un immobile, aspetta che il suo valore aumenti e nel frattempo lo mette a reddito affittandolo);

• l’investitore che fa Flipping (compra, ristruttura e vendere subito).

Oggi voglio andare un po’ più a fondo e parlarti dei dettagli di una compravendita “flippata”, perché è uno dei metodi che preferisco e che ho utilizzato personalmente per molti anni, con ottimi riscontri di guadagno.

Si tratta innanzitutto di un metodo di investimento tipicamente americano e che in seguito si è diffuso un po’ ovunque nel resto del mondo. Quindi già questo ti dice che è stato collaudato e che rappresenta un modo quasi sicuro per realizzare profitti. E ti dico “quasi” perché come in tutte le strategie di investimento immobiliare, anche per il Flipping ci sono degli aspetti da considerare per ridurre i margini di rischio.

1. Scegli bene la zona in cui comprare l’immobile

Sembra banale dirlo, ma se devi acquistare, ristrutturare e vendere in breve tempo, la prima cosa da fare è investire in una zona in cui ci sono richieste di acquisto. Questo accade nei centri storici delle città, ma anche nelle zone residenziali che presentano una buona qualità dei servizi. Stai molto attento agli edifici di nuova costruzione, perché puoi comprarli a prezzi molto bassi quando non sono ancora completati e rivenderli dopo averli rifiniti con una spesa più o meno minima. Quindi, fai sempre delle ricerche sul posto per verificare i nuovi cantieri e assicurati che stiano in quartieri già ben serviti o in fase avanzata di urbanizzazione.

2. Calcola nel dettaglio i costi di ristrutturazione e di rifinitura

Il budget di chi “flippa” non può includere soltanto il prezzo di acquisto dell’immobile, perché una voce di spesa importante sono i costi di ristrutturazione o di completamento.

Consiglio sempre di acquistare case in “svendita”, ma a una condizione! Solo se non richiedono lavori strutturali e se quelli di ristrutturazione non superano i 10.000 euro. Se trovi un appartamento centrale, di buona quadratura (intorno agli 80-90 mq), che ha bisogno di una ritinteggiata, di nuove porte interne, di nuova rubinetteria in bagno, di una lucidata al pavimento e magari di qualche registrazione agli infissi, allora non lasciarti scappare l’affare.

Una volta ho acquistato un secondo piano in condominio in una zona abbastanza centrale di Genova. Prezzo d’acquisto 47.000 euro, ristrutturazione circa 8.000, prezzo di vendita 106.000 euro e tutto realizzato nel giro di 4 mesi e mezzo. Ma ho anche rinunciato a quello che sembrava un ottimo appartamento, dopo aver scoperto che c’erano da risistemare totalmente l’impianto elettrico, la pavimentazione, il solaio e cambiare tutti gli infissi. In realtà il problema non era questo, ma che si trattava di un appartamento in una località di montagna e che eravamo appena a novembre. Avrei dovuto aspettare l’estate successiva per cominciare i lavori, attendere il loro completamento e mettere in vendita l’immobile. Troppo tempo!

Infine, non dimenticare mai di rivolgerti a una buona ditta di ristrutturazione, meglio ancora se è coordinata da un capo mastro con decennale esperienza (sono quelli che lavorano in maniera veloce e che ti risolvono i problemi senza andare troppo per le lunghe). E se non puoi occuparti personalmente del controllo, affidati anche a un direttore dei lavori di tua fiducia, a cui demanderai la supervisione di tutto quello che vuoi realizzare.

3. Scegli sempre un avvocato specializzato

Se non sei molto esperto di trattative, fatti dare una mano per la fase contrattuale dell’acquisto da un ottimo avvocato specializzato nel settore degli immobili. Clausole ben definite, condizioni chiare fin da subito e tempi da rispettare sono essenziali per non ritrovarti poi con un pugno di mosche in mano o con grattacapi infiniti. Soprattutto se hai intenzione di chiedere un finanziamento per l’acquisto, metti sempre tutto nero su bianco e nella maniera più precisa possibile.

4. Compra al 40% in meno del valore di mercato

Nei miei precedenti articoli ho ricordato quella che secondo me è la regola numero 1 degli investimenti immobiliari: fai soldi quando compri, non quando vendi!

Quindi, non ti fossilizzare sul prezzo di vendita del tuo immobile, ma cerca sempre di strappare accordi per acquistare almeno al 40% in meno rispetto al suo valore di mercato. Solo così puoi essere competitivo rispetto ai tuoi concorrenti e assicurarti dei buoni profitti dalla vendita.

Tu hai mai fatto Flipping? Queste sono le mie considerazioni, ma se hai esperienza diretta in questo tipo di investimento puoi sicuramente aggiungere le tue impressioni o quello che hai imparato flippando un immobile. Lasciami un commento e dimmi la tua: sono curioso di sapere come ti è andata.

Buona Vita,
Antonio Leone