Dopo gli articoli su come fare un affare immobiliare e sulle 3 mosse per investire nel residenziale, eccoci al nostro terzo appuntamento. Stavolta ti parlo delle 6 cose da sapere prima di acquistare un locale commerciale da mettere a reddito, così puoi valutare se è un’operazione adatta alle tue aspettative.

Per iniziare ti anticipo che sono 2 le tipologie di investimento nell’immobiliare da commercio:

• acquisto di un immobile già locato;
• acquisto di un immobile vuoto da locare.

 

In base alla presenza o meno di un inquilino, ci sono degli step da seguire perché il tuo acquisto si trasformi in un investimento redditizio. Ti racconto, quindi, quello che ho imparato dalla mia attività di imprenditore immobiliare.

Cosa devi fare per acquistare un locale commerciale già locato?

I latini dicevano “repetita iuvant”, quindi non mi stancherò mai di ripeterti che il primo punto da considerare per fare un affare con gli immobili è verificare che il locale abbia una posizione centrale. Questo perché nel centro delle città gli immobili difficilmente si svalutano e poi perché, trattandosi di un immobile per esercizio commerciale, il centro è la zona più frequentata da chi vuole fare shopping.

E shopping non vuol dire solo comprare abiti, scarpe, accessori o regali. Shopping vuol dire anche fermarsi a mangiare un gelato o una pizza al taglio o prendere una bibita tra una tappa e l’altra. Quindi di locali commerciali c’è una gran varietà: tu devi solo badare a quello più redditizio per te e per il tuo locatario.

Anni fa con la mia società immobiliare ho acquistato un locale commerciale nel centro di Firenze: si trattava di un immobile già locato e sembrava davvero un grande affare. Prima però di buttarmi a capofitto su quell’ottima possibilità di investimento, sono stato attento a un po’ di aspetti e consiglio anche a te di mantenere la calma e fare le opportune considerazioni prima di lanciarti nell’acquisto.

Visto che stai acquistando un locale e pure il suo inquilino:

• prendi in giro tutte le notizie possibili sulla storia commerciale dell’inquilino (se la sua attività ha avuto successo o ci sono stati momenti di crisi);

 

• richiedi una visura che attesti se è un cattivo o un buon pagatore;

 

• pretendi da lui le dovute garanzie, su tutte una fideiussione per 12 mesi di canone (in questo caso, sarai garantito mentre cerchi un nuovo inquilino se lui lascia l’immobile).

 

Una volta avute queste informazioni e se non riscontri problemi, puoi andare in banca per chiedere un leasing, facendo leva sul fatto che il tuo inquilino è un ottimo pagatore e un abile commerciante. Questi due aspetti ti permetteranno, infatti, di pagare puntualmente all’istituto di credito la rata mensile e saranno un punto a tuo favore per ottenere la somma che chiedi.

Cosa devi fare per acquistare un locale commerciale non locato?

Una volta mi sono innamorato di un locale commerciale in pieno centro a Roma. Se sei un investitore a volte ti infiammi come una donna davanti a un solitario di tre carati: lo vedi, perdi la testa e lo vuoi! Ma l’attività di investitore immobiliare non ti concede azzardi, quindi ho ripreso la calma e mi sono mosso come la situazione richiedeva.

• Compra un locale commerciale solo se hai un inquilino possibile, cioè un’opzione di locazione.

Parti sempre da questa regola, perché se vuoi fare affari il segreto è non avere mai locali sfitti. Quindi, se non c’è già un inquilino, cercalo prima di acquistare l’immobile:

• fai un’opzione di acquisto con il proprietario e poi ti metti alla ricerca di chi può locarlo;
• trovato l’inquilino, stipula con lui un contratto d’affitto a lungo termine,

perché con quello puoi fare leva presso la banca per ottenere il leasing che ti serve per comprare l’immobile. Ovviamente, per l’inquilino valgono le regole che ti ho esposto sopra, quindi prendi informazioni sul suo conto, sempre e innanzitutto.

Piccola nota sul leasing: chiedi sempre questa forma di finanziamento perché per i negozi emetti fattura.

Con l’immobile di Roma, poi, non se ne fece nulla. Troppi rischi di investimento mi convinsero a lasciar perdere e per fortuna, perché feci un’operazione simile a Milano che ancora mi genera un bel po’ di profitti. Quindi, se stai pensando di far fruttare i tuoi soldi nell’immobiliare commerciale, valuta sempre bene tutte le opzioni. Se ogni cosa è a posto, investi, investi, investi!

E tu hai già investito in locali commerciali? Se hai dei consigli da aggiungere o hai avuto un’esperienza diversa, lasciami un commento e raccontami come è andata.

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Buona Vita,
Antonio Leone