Hai comprato un immobile a sconto? Ci sei riuscito grazie a un don’t wanter, un saldo e stralcio, un’asta immobiliare o cessione di compromesso?
Cosa devi fare ora?
La strada da seguire, se vuoi rivenderlo, la trovi in questo articolo >>> Vuoi guadagnare con gli immobili? Puoi farlo con il Flipping, abbiamo più volte scritto: compro un immobile, lo ristrutturo e lo rivendo a un prezzo maggiore. Hai però un alternativa, perchè puoi scegliere di tenere l’immobile per crearti una rendita mettendolo a reddito!
Uno dei punti cruciali quando decidi di mettere a reddito un immobile è trovare un buon inquilino. Non c’è un proprietario di casa che prima o poi non abbia avuto noie o problemi legati alla gestione di un affittuario, partendo dalle mensilità non versate a danni più o meno gravi all’immobile. Devi fare ben attenzione a scegliere bene quando affidi il tuo immobile a qualcuno per evitare grane successive.
Come faccio a trovare l’inquilino ideale?
Prima di capire chi possa essere per te l’inquilino ideale, è necessario trovare una rosa di potenziali inquilini.
Le possibilità tra cui scegliere sono molteplici. In primo luogo, puoi scegliere di mettere affisso fuori la tua proprietà il classico cartello “affittasi”. È un metodo antico, ma che dà i suoi frutti, da alcune statistiche di agenti immobiliari oltre Il 50% delle vendite e delle locazioni si concludono attraverso i cartelli affissi nell’androne dei fabbricati.
Uguale discorso per gli annunci su riviste cartacee o online. Traghettano un numero cospicuo di richieste di informazioni per l’immobile, ma allo stesso tempo buona parte di questi contatti si rivelano buchi nell’acqua, perché le persone si dimenticano di presentarsi agli appuntamenti o cambiano idea senza avvisare. Un trucco che potresti usare per ridurre la perdita di tempo è scegliere di mostrare la proprietà contemporaneamente a più inquilini. Concentrerai il tutto a una sola visita e creerai anche un po’ di sana competizione.
Un’alternativa valida è affidarsi a un agente immobiliare locale. Un bravo agente immobiliare conosce bene il mercato di riferimento del tuo immobile ed è interessato a creare un rapporto di collaborazione stabile con l’imprenditore. Sarà quindi nel suo interesse fare bene il suo lavoro, rintracciando per te un buon inquilino.
Quando avrai individuato un inquilino che ti piace come capisci che pagherà regolarmente l’affitto?
Io uso la combinazione di due metodi per valutare se la persona che ho davanti è potenzialmente un inquilino affidabile. La formula del 3X e la regola dei buoni rapporti. Di cosa si tratta? Te lo spiego subito.
Ho parlato della regola del 3X in uno dei miei video, che puoi trovare qui >>> sul mio canale YouTube. Se non lo hai ancora fatto, ti invito a iscriverti, così da restare sempre aggiornato sulle novità del mercato immobiliare. Dicevamo, la regola del 3X consiste in un calcolo matematico molto semplice da effettuare.
Si parte facendo una stima del tuo obiettivo di rendita annuale per l’immobile che vuoi mettere a reddito. Supponiamo che tu abbia un immobile da cui ti aspetti, avendo fatto prima un’indagine di mercato della zona, un ritorno di 12.000 euro annui. Ora, secondo la regola del 3X il potenziale inquilino deve percepire un reddito medio annuo almeno di 36.000 euro.
Come l’ho calcolato? È semplice. Moltiplicando per tre volte le aspettative di rendita annuali che mi ero posto. Ma perché proprio per tre volte? Perché se l’affitto incide sul bilancio familiare per un terzo, ci sono buone possibilità che quell’inquilino mantenga la sua regolarità nei pagamenti. Guadagnando 36.000 euro all’anno, l’inquilino sarà in grado di destinare all’affitto un terzo del suo reddito annuale, ovvero 12.000 euro, e usare i restanti due terzi per sostenere le restanti spese che una famiglia comporta.
Passiamo ora al principio dei buoni rapporti.
Devi pretendere dal tuo potenziale inquilino che ti presenti il precedente proprietario. Sembra un concetto banale, ma è una buona prassi raccogliere informazioni dal precedente proprietario.
Prendi informazioni sulla regolarità dei pagamenti, sulle condizioni in cui ha lasciato la casa e se ha saldato tutte le utenze. Ho sempre trovato dei proprietari di casa disponibili a darmi tutte le informazioni di cui avevo bisogno, s’instaura una sorta di complicità tra proprietari.
Qualche volta mi è capitato di apprendere che il mio potenziale inquilino era stato sfrattato per morosità e quindi mi sono salvato non affittando l’immobile.
Ma devo ammettere che per l’80% delle volte accade che le persone cambiano casa perché le proprie esigenze sono mutate, magari perché c’è un figlio in arrivo, perché si sono trasferiti per lavoro o per altre mutate esigenze.
Affidare il tuo immobile ad un ottimo inquilino è fondamentale per la tua attività di investitore immobiliare, impiega semmai più tempo nella ricerca e vivrai sereno per i successivi anni.
Un buon inquilino ti permette un flusso di cassa costante e stabile, che ti permette di dimostrare alla banca l’affidabilità delle tue entrate, così da garantirti una facile rifinanziabilità ed avere una solida base per le tue future operazioni.
Buona Vita
Antonio Leone